Copropriété divise et indivise : quelles différences et comment choisir ?

Vous avez pour projet d’acheter un appartement à Montréal ou dans une autre ville du Québec ? Durant vos recherches, vous avez peut-être vu passer les termes de copropriété « divise » et « indivise » pour les condos : ce sont deux types de copropriétés distinctes au Canada. La copropriété divise se rapproche le plus de la copropriété en France, tandis que la copropriété indivise n’existe pas sur l’hexagone. Avant d’acheter, il convient de connaître et de maîtriser les différences entre ces deux modes de détention d’un bien immobilier pour déterminer ce qui vous conviendrait le plus entre ces deux options. En effet, la copropriété divise ou indivise induit des implications juridiques et financières différentes !

Mais pas d’inquiétude : dans ce guide, je vais vous expliquer tout ce que vous devez savoir sur les différences de copropriétés au Québec. Nous allons démystifier ensemble tous les principaux points qui différencient l’immeuble en copropriété divise de l’immeuble en copropriété indivise.

Pourquoi s’attarder sur les différences entre copropriété divise et indivise ?

Lorsque vous recherchez à acheter un bien immobilier au Québec, la première question à se poser reste de savoir si l’appartement convoité se situe dans une copropriété divise ou indivise. Les deux concepts restent assez similaires dans la mesure où il s’agit d’un partage d’un même immeuble par les copropriétaires. Cependant, les différences tiennent principalement dans les implications juridiques et financières : ces deux copropriétés impliquent des règles de détention, de propriété et de responsabilité différentes entre tous les copropriétaires de l’immeuble. Il est essentiel de comprendre tous les tenants et aboutissants de votre achat pour vous assurer de faire le bon choix, que ce soit pour l’achat de votre résidence principale, d’une résidence secondaire au Canada ou encore d’un investissement locatif.

Copropriété divise ou indivise : définitions 

Avant d’aller plus loin sur les différences entre copropriété divise et indivise, commençons par définir ces deux termes. Vous comprendrez ainsi mieux de quelle organisation nous parlons et des modalités de détention d’un bien dans chaque cas de figure.

Qu’est-ce qu’une copropriété divise ?

La copropriété divise consiste à fractionner un immeuble en parties privatives (qui sont ensuite destinées à un usage exclusif par le copropriétaire) et en parties communes utilisées par la totalité des copropriétaires de l’immeuble. Les copropriétés divises se retrouvent surtout dans les grands immeubles contenant de nombreux logements.

Acheter en copropriété divise signifie devenir propriétaire d'une partie privative (c’est-à-dire votre appartement, votre cave et votre place de stationnement si ces deux annexes sont avec le bien) ainsi que d’un pourcentage des parties communes (piscine, salle de sport, terrasse, jardins, couloirs, etc.).

Concernant les règles de fractionnement, c’est la déclaration de copropriété qui les fixe et qui précise les fractions pour chaque copropriétaire. Comme en France, l’administration de l’immeuble est gérée par un syndicat de la copropriété. Le condo que vous aurez acheté possède un numéro de cadastre individuel, puisque vous partagez l’accès aux parties communes avec l’ensemble des autres copropriétaires.

Qu’est-ce qu’une copropriété indivise ?

Toutefois, acheter un appartement en copropriété indivise signifie que vous faites l’achat d'un pourcentage de l’immeuble entier, immeuble qui appartient à plusieurs propriétaires. Vous possédez donc la totalité de l’immeuble avec les autres copropriétaires, ce qui induit des responsabilités communes. On ne divise pas l’immeuble en question en lots distincts (comme pour une copropriété divise où il y a parties privatives et parties communes) et il n’existe qu’un seul numéro de cadastre pour tout l’immeuble. Ainsi, en tant que copropriétaire, vous détenez une fraction de l’immeuble.

Ce type de répartition se retrouve essentiellement dans des immeubles anciens en duplex, triplex ou quadruplex. Vous vous doutez bien qu’une bonne entente entre les copropriétaires indivis (que l’on appelle ici indivisaires) est indispensable pour acheter en copropriété indivise. À savoir que les copropriétaires conservent bien un usage exclusif de leur partie individuelle, avec des droits exclusifs.

Vous n’aurez à remplir qu’une unique évaluation foncière pour tout l’immeuble, avec en complément une seule taxe scolaire et une seule taxe municipale. Le coût de ces impôts doit ensuite être partagé entre les copropriétaires selon leur pourcentage de détention.

Les grandes différences entre condo divise et indivise

La copropriété divise correspond donc à un logement indépendant des autres, qui possède son propre numéro de cadastre avec un pourcentage des parties communes pour chaque copropriétaire en fonction de l’ampleur de son logement. La copropriété indivise prend la forme d’un immeuble partagé par plusieurs personnes avec un seul numéro de cadastre. Alors, quelles sont les principales différences entre ces modes de détention et d’administration d’un bien immobilier au Québec ?

1. La mise de fonds 

La première différence entre copropriété divise et indivise réside dans la mise de fonds. Pour acheter une copropriété divise, on requiert une mise de fonds minimale de 5 % du prix d’achat. Elle constitue une option accessible pour les acquéreurs qui possèdent des liquidités réduites au moment de l’achat. À savoir cependant que si vous avez une mise de fonds qui représente moins de 20 % du prix d’achat de la copropriété, il est obligatoire d’être couvert par une assurance prêt hypothécaire de type SCHL.

Pour une copropriété de nature indivise, il faut une mise de fonds minimale d’au moins 20 % du prix d’achat. Il faut donc avoir plus de liquidités disponibles pour finaliser cette acquisition. La bonne nouvelle toutefois, c’est que ce pourcentage vous évite de souscrire à une assurance prêt hypothécaire : vous faites ainsi des économies sur vos versements mensuels en supprimant le montant de cette prime d’assurance.

2. Le prêt hypothécaire

Pour acquérir une copropriété indivise, vous êtes dans l’obligation d’obtenir votre crédit hypothécaire auprès de la même institution financière que les autres indivisaires de l’immeuble. En règle générale, tous les copropriétaires indivis possèdent leur propre hypothèque. Mais rassurez-vous : avec une bonne convention d’indivision, les institutions financières peuvent proposer des prêts à responsabilité limitée sur chacune des quotes-parts de l’immeuble. Vous êtes ainsi seulement responsable de votre dette et les autres indivisaires sont protégés en cas de défaut de paiement de l’un deux. Le créancier peut uniquement saisir la quote-part concernée.

Pour une copropriété divise, vous êtes libre concernant le choix de l’institution financière. L’avantage, c’est que vous êtes ainsi en mesure d’obtenir de meilleures conditions de crédit en fonction de votre profil emprunteur et surtout d’adapter le prêt à vos besoins réels.

3. Le mode de gestion

Pour choisir entre copropriété divise et indivise, vous devez également tenir compte du mode de gestion de l’immeuble. Les copropriétés divises sont régies par la déclaration de copropriété : c’est un document légal obligatoire qui détermine les droits et les obligations communs des copropriétaires. Cette déclaration concerne notamment l’utilisation des parties communes, mais aussi quelques règles liées aux parties privatives. 

Une copropriété de nature divise est gérée par un syndicat de copropriété. Ce conseil d’administration peut-être formé de certains copropriétaires ou bien faire appel à un gestionnaire de copropriété externe pour prendre en charge l’entretien de l’immeuble et des parties communes. Dans la mesure où il s’agit d’un mode de fonctionnement bien encadré, c’est une bonne option si vous ne désirez pas trop de responsabilités concernant la gestion de l’immeuble.

Pour une copropriété indivise, la convention d’indivision est un document servant à régir la copropriété. Ce n’est pas obligatoire, même si c’est fortement recommandé. Cette convention peut inclure le mode de fonctionnement et de gestion du bien, mais aussi les pourcentages de l’immeuble possédés par chaque copropriétaire. Si vous avez envie de jouer un rôle actif dans la gestion de votre condo, c’est un bon choix puisque les décisions sont prises par l’ensemble des copropriétaires indivis. Sachez toutefois qu’avec un cadre moins bien défini, il s’agit aussi d’une gestion qui dépend beaucoup de la bonne entente entre les copropriétaires. 

4. La mise en location

Il s’agit d’un investissement locatif, ou bien vous comptez louer votre bien après y avoir vécu quelques années ? Vous pouvez mettre facilement votre condo en location avec une copropriété divise. C’est un choix très pratique si vous avez régulièrement besoin de vous absenter pendant longtemps (travailler à l’extérieur du pays ou voyager) tout en rentabilisant votre investissement immobilier. 

Ce n’est pas la même chose avec une copropriété indivise puisque vous ne pourrez jamais mettre en location cette catégorie de copropriété. Même si tous les autres copropriétaires sont d’accord avec votre projet de mise en location, ce sont les règles du prêt hypothécaire qui vous interdisent souvent de louer votre logement. À prendre donc en compte avant d’acheter !

5. Le paiement de frais et taxes 

Le coût total de votre achat dépend des frais et taxes relatifs à la copropriété divise ou indivise. En effet, il faut payer les frais relatifs à l’immeuble en copropriétés divises, c’est-à-dire les frais de condo. Ce montant varie en fonction de critères comme la taille de l’immeuble et des parties communes, mais aussi le niveau de services offert. Dans la mesure où les copropriétés divises doivent répondre à des obligations provenant de lois spécifiques pour les assurances et les fonds, les frais sont souvent plus élevés que pour une copropriété indivise. Parmi les principaux frais de condo, on retrouve :

• entretien et administration des parties communes (piscine, ascenseur, jardins, gymnase, etc.) ;

• assurances habitation et responsabilité civile de l’immeuble ;

• assurances responsabilité civile du syndicat de copropriété et des administrateurs de l’immeuble ;

• fonds de prévoyance pour les travaux d’urgence ;

• fonds d’auto-assurance pour les franchises à payer en cas de sinistre ;

• taxes municipales et scolaires.

En revanche, les frais sont partagés en copropriété indivise. Il n’existe pas de loi spécifique concernant les frais communs à couvrir. Ainsi, vous vous répartissez les frais de façon conjointe et solidaire entre tous les copropriétaires. Vous devez librement vous entendre sur le montant à verser annuellement pour assurer l’entretien de l’immeuble et mettre en place un fonds de prévoyance de manière indépendante. Vous évitez ainsi de débourser beaucoup d’argent en cas de gros travaux nécessaires. Concernant les impôts, le montant des taxes municipales et scolaires est divisé proportionnellement entre les copropriétaires. C’est souvent une économie par rapport à la copropriété divise, mais cela signifie aussi que si l’un des indivisaires ne paye pas, les autres doivent payer pour lui.

6. Les fonds de prévoyance et d'auto-assurance

Comme nous l’avons mentionné plus haut, une copropriété divise ou indivise ne répond pas aux mêmes obligations en termes de fonds de prévoyance et d’assurance. En effet, depuis 1994, il existe une loi qui oblige les syndicats de copropriété à créer un fonds de prévoyance pour les imprévus. L’objectif ici, c’est d’anticiper le financement de travaux pour les parties communes de l’immeuble. Cette somme d’argent représente au moins 5 % des charges communes totales (mais il est conseillé d’allouer une proportion plus grande pour faire preuve de prudence).

Depuis avril 2022, il est également obligatoire pour les copropriétés divises de constituer un fonds d'auto-assurance, c’est-à-dire un fonds qui agit à titre de réserve monétaire pour payer les franchises d'assurance s’il y a un sinistre. Les sommes accumulées deviennent la propriété du syndicat, qui évalue chaque année la contribution minimale des copropriétaires à ce fonds pendant le vote du budget annuel. 

7. La déclaration et le syndicat de copropriété 

La copropriété divise possède deux particularités importantes : la présence d’un syndicat de copropriété pour l’administration des parties communes et la déclaration de copropriété, un document législatif faisant office de contrat entre les copropriétaires. C’est un document légal publié au registre foncier. Il détermine les règles d’administration et de cohabitation de l’immeuble, notamment les droits et obligations de chacun. Il assure une entente mutuelle et de bonnes relations. Si l’un des copropriétaires ne respecte pas une ou plusieurs obligations, il s’expose à des répercussions dont la gravité varie du simple avertissement à l’injonction. 

8. La convention d’indivision

La déclaration de copropriété n’est pas obligatoire pour les immeubles en indivise puisqu’ils ne sont pas toujours soumis à un contrat notarié. C’est ici la convention d’indivision qui s’applique, même si elle reste facultative. Les avantages de ce document sont toutefois nombreux : la convention d’indivision permet d’administrer les droits des occupants de l'immeuble, mais aussi la gestion du bâtiment. Par exemple, si l’un des indivisaires souhaite revendre ses parts, la convention détermine s’il peut les céder à n’importe qui ou s’il doit obligatoirement l’offrir aux autres propriétaires. Il est même possible de reporter le droit de partage de l'indivision.

Une convention d’indivision se veut effective dès qu’elle est signée par l’ensemble des copropriétaires indivis devant un notaire. Cependant, il est conseillé de la publier également au Registre foncier du Québec : c’est ce qui vous garantit que tous les futurs acheteurs seront tenus de la respecter. Vous pouvez la renouveler en tout temps, avec une durée maximale de 30 ans. Lors de la signature de ce document légal, les copropriétaires créent une « copropriété indivise organisée ».

Comment choisir entre ces deux options ?

Maintenant que nous avons vu ensemble toutes les différences entre copropriété divise et indivise, quelle est la meilleure option pour vous ? Tout dépend du bien que vous avez en tête, de vos attentes face à la copropriété, de vos finances et de votre niveau d’engagement !

Pour commencer, acheter en copropriété divise nécessite un apport minimal de 5 % alors qu’il est de 20 % en copropriété indivise. Vous avez donc besoin de plus de liquidités pour la seconde option. À savoir que la Société Canadienne d'Hypothèque et de Logement (SCHL) ne garantit pas les prêts pour les copropriétés indivises, et que les banques canadiennes n’acceptent pas les demandes de financement de la part d’investisseurs étrangers pour l'achat en copropriété indivise. 

Concernant les règles de fonctionnement, vous pouvez tout déléguer à un syndicat de copropriété en nature divise tandis que vous devrez vous entendre avec les autres copropriétaires en nature indivise : vous devrez être plus impliqué personnellement avec le deuxième choix. Une bonne entente est essentielle, sans compter que vous devrez obtenir leur accord pour la revente de votre unité (droit de préemption aussi appelé droit de premier refus).

Niveau coût, le prix des appartements en copropriété indivise est généralement plus attractif, mais ce sont des prix à étudier attentivement, notamment avec l’aide d’un courtier immobilier québécois pour vous assurer de la pertinence de l’achat. Les taxes municipales et scolaires sont généralement plus faibles en copropriété indivise puisqu’elles sont partagées entre chaque propriétaire. À prendre en compte dans le calcul total de la rentabilité de votre acquisition !

Enfin, dans la grande majorité des cas, vous ne pouvez pas mettre en location un bien en copropriété indivise, ce qui peut vous bloquer dans de futurs projets locatifs.

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Copropriété divise et indivise : ce qu’il faut retenir 

Faut-il acheter en copropriété divise ou indivise ? Il n’existe pas de réponse universelle à cette question. Tout dépend de vos objectifs en tant que futur acquéreur d’un bien immobilier au Québec. C’est aussi la raison pour laquelle avoir recours à un courtier immobilier vous permet de faire le choix le plus pertinent avec toutes les cartes en main : je vous aide à déterminer ce qui s’avère le plus intéressant pour vous entre les copropriétés divise et indivise. Achetez et investissez au Canada sereinement, même si vous êtes Français non-résidents !