Vous désirez investir à Montréal comme non-résident ? Découvrez les spécificités fiscales et financières de ce type d’investissement.

Français non résidents : comment investir à Montréal ? 

Vous êtes européen francophone et vous désirez investir au Québec ? Effectuer un investissement locatif à Montréal sans être résident québécois est tout à fait possible ! Que vous désiriez investir dans un bien immobilier pour générer du cash-flow ou pour diversifier votre patrimoine, je vous explique tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement locatif au Québec.

Investir à Montréal sans être résident québécois : les financements

Comment investir à Montréal ? Pour commencer, vous devez obtenir le financement nécessaire à votre investissement. 

La seule possibilité de financement bancaire qui s’offre à vous en tant que non-résident québécois est le prêt conventionnel. Pour en bénéficier :

• Vous devez fournir 35 % de mise de fonds (apport personnel).

• Vous devez justifier des documents administratifs suivants : une copie de votre passeport en cours de validité, une lettre de solvabilité de votre banque, un état de compte d’une banque canadienne avec une preuve de mise de fonds, et une justification de vos revenus.

Il est intéressant de souligner le fait qu’il est donc possible d’emprunter au Canada même en étant non-résident. Ce qui est intéressant, car tous les pays n'offrent pas cette possibilité !

Que faire si vos fonds proviennent de l’extérieur du Canada ? Pour investir dans l’immobilier au Québec avec des fonds étrangers, il est nécessaire que ces fonds soient sur le territoire canadien 30 jours minimum avant la date de signature chez le notaire pour l’achat du bien. Des relevés de compte des 3 derniers mois pourraient être également exigés.

💡 Bon à savoir 💡

Les organismes de prêt demandent souvent à ce que les investisseurs non-résidents soient présents physiquement pour ouvrir leur compte bancaire canadien, de même pour la signature du prêt hypothécaire. Pour la clôture de la transaction chez le notaire, il est possible de procéder avec une procuration ou à distance par signature électronique.

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 Investisseurs étrangers et fiscalité

Pour investir à Montréal en tant que non-résident, vous êtes imposé dans le pays de détention du bien. Néanmoins, il existe une convention fiscale entre la France et le Canada qui élimine la double imposition. Ainsi, les impôts payés au Canada sont déductibles des impôts français. Parmi les principales taxes au Québec, on retrouve :

• Les droits de mutation : il s’agit d’une taxe applicable à tous les transferts de droits de propriété pour les immeubles (sauf exceptions inscrites dans les textes de loi). Cette taxe appelée Taxe de Bienvenue est calculée sur la valeur de vente de l'immeuble ou sur son estimation municipale. Le montant le plus élevé de ces deux montants sera retenu pour le calcul de cette taxe avec des paliers d’imposition allant de 0,5 à 2 %.
  
  

• L’imposition de la plus-value : la plus-value à la revente est imposée, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Seuls 50 % des gains en capital sont pris en compte pour l’assiette d’imposition, avec une possibilité de déduction de dépenses comme les frais de courtage immobilier. Le taux d’imposition pour un non-résident commence à 12,5 % et peut atteindre un maximum de 48 %.
  
  

• L’imposition des revenus locatifs : les revenus locatifs sont également soumis à l’imposition, avec un taux de base de 25 % (retenue conservatoire révisée par la suite). Certaines dépenses peuvent être déduites, comme les frais d’intérêts sur hypothèque, les frais d’entretien et d’amélioration. Grâce à ces déductions, le taux d’imposition final se situe entre 6,5 et 24 %. Il est intéressant de savoir qu'il est également possible d'amortir le bien sur 25 ans.
  
  
  

• Les taxes foncières : Appelées aux Québec, taxe municipale et taxe scolaire. Ces 2 taxes sont payées par l'acquéreur au prorata temporis lors de l'acquisition;  à hauteur de 1 à 2 % de la valeur du bien en fonction de la situation du bien.

💡 Bon à savoir 💡

Investir dans l’immobilier à Montréal via un courtier est sans frais de courtage puisque c’est le vendeur qui prend en charge la rémunération du courtier immobilier au Québec. 

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La vente d’un bien immobilier par un non-résident au Québec

Investir dans l’immobilier à Montréal demande également de comprendre les procédures relatives à la vente d’un bien immobilier par un non-résident. Un bien immobilier québécois sera notamment imposable au niveau provincial comme fédéral, car considéré comme un bien canadien par le gouvernement.

Avant la vente de votre bien, vous devez demander les certificats de disposition par un non-résident auprès du Ministère du revenu du Québec et de l’Agence du revenu du Canada. Ces demandes doivent être réalisées dans les 10 jours suivant la signature de l’acte de vente chez le notaire. Si vous dépassez ce délai, une amende peut être imposée. Forte de mon expérience en courtage immobilier à Montréal, je vous aiderai dans ces démarches particulières afin de faciliter la vente de votre bien en tant que non-résident.

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Votre partenaire pour investir dans l’immobilier au Québec  

Avec ma compréhension des différences culturelles entre la France et le Québec, j'accompagne les Français qui désirent investir au Québec sans y être résidents  (investisseurs locatifs ou investissements pour des étudiants) et vous guide dans votre projet immobilier afin que vous puissiez investir en toute sécurité.

Connaissance des quartiers, des écoles, des infrastructures ou encore des universités : grâce à mon appréhension des opérateurs économiques et du marché immobilier Montréal, je vous conseille de A à Z pour réussir votre investissement locatif au Québec. 

Choix du partenaire pour votre étude patrimoniale, fiscaliste, choix d’un profil d’investissement, pré-sélection de propriétés, analyse de la rentabilité, gestion des biens : mon offre d’accompagnement globale répond aux besoins des non-résidents au Québec pour adapter le processus d’achat immobilier ou d‘investissement locatif à Montréal selon les spécificités de votre statut. Je coordonne tous les intervenants intégrés dans une transaction immobilière : banques, notaires, avocats fiscalistes, courtiers hypothécaires, inspecteurs en bâtiment, arpenteurs, géomètres, etc. 

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Sources externes : www.revenuquebec.ca