Copropriété divise ou indivise ? La différence en 10 points 🏢
24 fév. 2022
Vous prévoyez d’acheter un condo (appartement) et votre courtier immobilier vous interroge sur vos différents critères. La question sur l’option d’un appartement en copropriété divise ou en copropriété indivise se pose, qu’allez-vous répondre ?
On vous présente dans cet article les principales différences pour que vous puissiez choisir en toute connaissance de cause !
Sachez d’abord qu’en termes de quantité sur le marché, les copropriétés divises sont beaucoup plus communes que les copropriétés indivises. À titre d’exemple, sur plus de 1300 condos actuellement en vigueur au centre-ville de Montréal, seulement 93 sont des unités indivises. Dans d’autres quartiers, sur le Plateau du Mont-Royal et dans Rosemont par exemple, le ratio est un peu différent, car c’est dans ces quartiers finalement que l’on retrouve le plus grand nombre de copropriétés indivises : environ 1/4 des condos.
En règle générale, les copropriétés divises sont de plus gros immeubles alors que les copropriétés indivises sont souvent des anciens duplex ou triplex transformés.
1. Les principes légaux et numéros de cadastre
En copropriété divise, vous achetez votre partie privative avec son propre numéro de cadastre et un pourcentage des parties communes qui ont également leurs propres numéros de cadastre. Ce pourcentage est en grande partie basé sur la superficie de votre partie privative. Il vous indiquera le poids proportionnel que vous détenez dans la copropriété et notamment lors des Assemblées Générales.
En revanche, pour la copropriété indivise, il n’y a qu’un seul numéro de cadastre pour tout l’immeuble et vous détenez un pourcentage de cet immeuble au complet. Par exemple, pour 3 appartements (ancien triplex), vous détenez 33,33% de l’immeuble par adresse.
2. Le contrat régissant les deux types de copropriétés
Pour le divise, c’est la déclaration de copropriété (obligatoirement publiée au Registre Foncier) qui régit la copropriété et pour l’indivise c’est la convention de copropriété (dont la publication est non obligatoire). De plus, en copropriété indivise, on trouve généralement un droit de préemption ou droit de premier refus. Les autres copropriétaires ont une priorité d’achat lors de la revente d’un appartement.
Sachez que le fait de publier un document officiellement au Registre Foncier permet d’opposer les clauses qui y sont présentes, c’est-à-dire d’avoir plus de poids légalement lors d’un litige.
3. L’évaluation municipale et compte de taxes scolaires/municipales
Pour la copropriété divise, une évaluation municipale et un compte de taxes sont émis par partie privative.
Pour la copropriété indivise, une évaluation municipale est émise pour tout l’immeuble. Les frais de taxes sont un peu moins chers du fait que ceux-ci sont partagés entre les différents copropriétaires.
4. La mise de fonds et le financement
Elle ne sera pas la même selon le projet : On demandera 5% de mise de fonds (apport) pour une acquisition en copropriété divise et 20% pour l’indivise. Également, notez que la SCHL (Société Canadienne d’Habitation et de Logement) n’assure pas les copropriétés indivises.
De plus, pour les investisseurs étrangers, sachez que les banques canadiennes ne vous les financent pas une acquisition en copropriété indivise.
5. L’hypothèque (prêt)
Pour la copropriété divise, une hypothèque par partie privative, avec libre de choix de banque à l’acquéreur.
Pour la copropriété indivise : une hypothèque commune pour tout l’immeuble, l’acheteur doit donc faire affaire avec la banque des autres copropriétaires, souvent c’est la Banque Desjardins qui finance une acquisition en copropriété indivise.
La Banque Nationale du Canada la pratique également mais plus rarement.
6. Pas de possibilité de louer
La location est impossible pour une acquisition en copropriété indivise ! Ou en tout cas très rare sauf mention contraire dans la Convention d’indivision et c’est la banque qui doit l’autoriser. Donc, à considérer si votre achat est pour une occupation personnelle dans un premier temps et si vous aviez pour finalité de le louer à terme !
Pour une copropriété divise, lisez aussi : 5 conseils pour réussir son investissement locatif
7. Les prix sur le marché
Les projets en copropriété indivise sont généralement moins chers que les projets en copropriété divise. C’est un avantage. De plus, ces projets sont en général bien entretenus de par le fait, justement, que les copropriétaires sont plus ‘’engagés’’ avec une mise de fonds qui ne peut pas être inférieure à 20% du montant de l’acquisition. Cependant, attention de bien vérifier les documents de copropriété, plus attentivement encore que pour les projets en copropriété divise car souvent les choses sont faites ‘’à l’amiable’’ et sans cadre réellement formel.
8. L’état d’esprit des acheteurs
Une légende urbaine voudrait que les clients redoutent la copropriété indivise, probablement de par le fait qu’il puisse y avoir des risques de gérance douteuse (projets plus petits, basés sur une gestion type plus « familiale »).
C’est de moins en moins le cas : les consommateurs savent désormais analyser les avantages et les inconvénients de chaque option afin de prendre une décision éclairée, selon leurs besoins.
9. D’autres éléments pertinents
Ajoutons que comme les projets indivises sont plus petits, donc plus spécifiques, ils ont l’avantage d’être originaux, alors que copropriétés divises sont souvent plus importantes avec des unités qui ont tendance à toutes se ressembler. Ce qui ne les aide pas à se démarquer lors de la revente.
Attention également, un projet en copropriété indivise est souvent plus long à vendre (moins de potentiel d’acquéreurs).
10. Un dernier conseil : assurez-vous un voisinage de qualité !
Dans tous les cas, assurez-vous que votre voisinage soit de qualité, c’est en effet un critère majeur lorsque l’on achète en copropriété que ce soit en copropriété divise ou en copropriété indivise.
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