Copropriété divise ou indivise : comment choisir ?
04 sept. 2019
Vous souhaitez acheter un appartement (un condo) à Montréal ... et on vous parle de copropriété divise et indivise.
Avez-vous bien saisi toutes les différences entre ces deux modes de détention d'un bien en copropriété ? Avant d’acheter, il est important d'en comprendre les implications juridiques et financières pour envisager la meilleure option en fonction de votre projet immobilier.
La copropriété en France correspond à ce qui est appelé au Québec la copropriété divise.
La copropriété indivise n'existe pas en France.
Qu’est-ce qu’une copropriété divise ?
La copropriété divise fractionne l’immeuble en parties privatives destinées à l'usage exclusif d'un copropriétaire et en parties communes destinées à l'ensemble des copropriétaires.
Lorsque vous achetez en copropriété divise, vous devenez propriétaire d'une partie privative (l’appartement + le stationnement si c’est le cas) et d’un pourcentage des parties communes (piscine, gym, terrasse, jardins, corridors, etc.).
La déclaration de copropriété fixe les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les fractions.
Le syndicat de la copropriété désigné a pour mission d'administrer l'immeuble.
Votre appartement (condo) a un numéro de cadastre individuel (ou deux car votre stationnement peut avoir également son propre numéro de cadastre) et vous partagez avec vos copropriétaires l’accès aux parties communes.
On retrouve les copropriétés divises principalement dans les grands immeubles avec de nombreux logements.
Qu’est-ce qu’une copropriété indivise ?
En revanche, si vous achetez un appartement en copropriété indivise, vous faites l’achat d'un pourcentage de l’immeuble entier appartenant à plusieurs propriétaires. L’ensemble des copropriétaires détiennent donc conjointement l’intégralité de l’immeuble avec des responsabilités communes.
L’immeuble en question n’est pas divisé matériellement en lots distincts (parties privatives et parties communes) et il n’y a qu’un seul numéro de cadastre pour l’immeuble.
Vous détenez une fraction de l’immeuble.
L’immeuble fait l’objet d’une seule évaluation foncière avec une taxe scolaire et une taxe municipale unique que les copropriétaires se partagent en fonction de leur pourcentage de détention.
La bonne entente entre les copropriétaires est essentielle dans ce type d’achat en copropriété indivise.
On retrouve souvent ces copropriétés indivises dans des immeubles de type "anciens duplex ou triplex".
Quelle est votre meilleure option ?
Pour acheter en copropriété divise, la mise de fonds minimale (apport) est de 5% alors qu’elle est de 20% pour une unité en copropriété indivise. La Société Canadienne d'Hypothèque et de Logement (SCHL) n'assure pas les prêts pour les copropriétés indivises.
De plus, les banques canadiennes ne financent pas l'achat en copropriété indivise pour les investisseurs étrangers.
Les règles de fonctionnement de la copropriété divise sont gérées par une Déclaration de copropriété enregistrée au Registre Foncier.
Les règles de la copropriété indivise sont régies par une Convention d’Indivision qui peut ou non être déposée au Registre Foncier.
En copropriété indivise, un propriétaire doit consulter les autres copropriétaires afin d’obtenir leur accord pour la revente de son unité (Droit de préemption ou Droit de Premier Refus).
Encore une fois, la bonne entente entre les copropriétaires est essentielle.
Attention : La plupart du temps, les conventions d’indivision ne permettent pas la location.
Les taxes municipales et scolaires sont souvent moins élevées en copropriété indivise car les taxes et dépenses sont partagées entre chaque propriétaire.
Le prix des appartements en copropriété indivise peuvent être plus attractifs … Mais toujours à étudier de près !
Je suis à votre disposition pour vous éclairer sur cette approche … choix d’un appartement en copropriété divise ou indivise à Montréal ?
