Que faut-il savoir avant d'acheter un bien immobilier au Canada ?

Merci à l’UFE Canada Montréal (Union des Français de l’Étranger), à sa présidente Karine Delvolve et à son équipe pour cette sympathique video en compagnie de Julien Chaumont, courtier hypothécaire.

Retranscription de la vidéo : 

Que faut-il savoir avant d'acheter un bien immobilier au Canada ?

- Alors quelques mots déjà pour me présenter. Je suis Sylvie Rovida, je suis courtier immobilier à Montréal. Je suis française d'origine mais canadienne d'adoption. J'ai travaillé dans l'immobilier pendant de nombreuses années en France et je pourrais vous faire bénéficier de cet éclairage comparé entre la France et le Québec. Et toi Julien, peux-tu nous dire un peu quel est ton métier ?

- Absolument. Merci Sylvie. Je suis courtier hypothécaire depuis 14 ans maintenant au Canada. Originaire de France aussi mais depuis 24 ans au Canada. Mon travail est d'aider les clients à aller chercher le financement pour l'acquisition d'une propriété.

- Alors qu'est-ce qu'on peut-dire sur Montréal ? Montréal c'est une très très grande ville, la deuxième plus ville francophone au monde. 1,9 millions habitants et 3.9 millions avec le Grand Montréal. Il y a beaucoup de monde à Montréal ... Il y a 19 arrondissements qui sont assez différents avec une architecture assez différente d'un arrondissement à un autre. On passe d'une maison victorienne au tours qui n'en finissent plus de monter et à ces petites maisons qu'on voit sur le Plateau notamment avec ces escaliers pittoresques en fer forgé.

- Absolument et c'est l'image qu'on a de Montréal avec les maisons avec les escaliers qui montent de toutes les couleurs sur le Plateau.

- Tout à fait, c'est vraiment cette architecture multiple qui fait le charme de Montréal

- Oui, absolument

- Julien, est-ce tu pourrais nous parler des programmes que tu as pour les personnes qui investissent à Montréal ou surtout pour les personnes qui s'installent à Montréal ? 

- Oui absolument. Alors pour l'achat pour des investisseurs étrangers donc qui n'habitent pas au Canada mais qui veulent quand même investir au Canada ou les nouveaux arrivants au Canada, on a des programmes pour ces deux types de personnes. Un investisseur étranger doit mettre un minimum de 35% de mise de fonds pour acquérir une propriété ici. On se base sur son profil français (revenus, endettement) mais le minimum de la mise de fonds sera seulement de 35%.

- Une petite question.... il me semble connaitre la réponse mais j'aimerais que tu nous la donnes. Il me semble qu'on puisse investir à Montréal sans être résident?

- Absolument, un investisseur étranger est un non-résident canadien, c'est quelqu'un qui n'habite pas au Canada qui habite en France ou dans un autre pays mais qui n'habite pas au Canada, c'est ça un investisseur étranger.

- Et donc il a accès au financement au Canada ? 

- Oui absolument. Par contre un nouvel arrivant au Canada c'est quelqu'un qui réside ou va résider au Canada donc un visa de travail, résident temporaire ou résident permanent. Ce sont les personnes qui résident au Canada, eux ont accès aussi à des programmes bien entendu pour acheter une propriété et le minimum de mise de fonds. Pour un nouvel arrivant au Canada, ça commence à 5%. Donc quelqu'un qui veut acheter un appartement, un condominium, met simplement 5% de mise de fonds et pourrait acheter en tant que nouvel arrivant au Canada. Dis moi Sylvie, quelles sont les différentes technologies entre la France et le Canada pour la recherche d'une propriété ?

- Alors je vais peut-être plutôt parler de termes, on va déjà positionner car c'est important de savoir qu'au Québec, on ne parle pas forcément toujours en système métrique,  on est sur le système impérial, on parle en pieds carrés. C'est pas compliqué, grosso modo on divise par 10 la surface.

2ème différence on parle de condominiums comme tu l'as dit tout à l'heure. Condominium c'est le terme américain qui veut dire un appartement. Pareil on parle pas toujours de maison mais on parle d'unifamiliale ici. Puis quand on parle d'immeuble à revenus ou immeuble de rapport, on parle de plex. Alors ça interpelle toujours tout le monde "C'est quoi un plex ?"  On parle de plex, de duplex, de triplex, quadruplex alors un duplex c'est pas forcément comme en France un appartement sur 2 étages mais en fait c'est un bâtiment qui comprend 2 appartements. 

- Est-ce que c'est forcément sur 2 étages ? 

- Non c'est simplement 2 appartements. Un immeuble de 2 appartements. Un triplex est un immeuble de 3 appartements. C'est tout simple mais il faut le savoir.

Il faut aussi savoir quelque chose c'est qu'il y a deux modes de détention en copropriété ici. En France il n'y en a qu'un, c'est la copropriété. Ici  c'est la copropriété divise et indivise. Sur toutes annonces c'est mentionné mais il faut faire attention car ça n'est pas la même chose du tout.

- Sylvie, dans la vie de tous les jours, peux-tu nous expliquer quelles sont les différences dans la pratique de l'immobilier entre la France et le Québec ?

- Je dirais qu'il y en a pas mal... mais 3 points essentiels à souligner: 

1. Le mandat exclusif: 

Toutes les propriétés au Québec sont placées sur un site unique : centris.ca, toutes les propriétés vendues par des professionnels. C'est le principe un peu du MLS américain. Pourquoi a t'on réussi à faire ça au Québec ? Car tout simplement au Québec le mandat de vente est unique, exclusif.  C'est à dire que tu as à un bien à vendre, tu vas voir un courtier, et c'est ce courtier là qui va vendre ton bien, qui va déterminer le prix de vente et va le mettre sur centris. 

2. Le principe de collaboraiton: 

En revanche, ce courtier qui a ton bien a l'obligation de partager avec les autres courtiers du Québec en le mettant su Centris. Ça veut dire qu'on a deux courtiers dans une transaction, on a le courtier du vendeur qu'on appelle le courtier inscripteur et le courtier qui va travailler avec les acheteurs qu'on appelle le courtier collaborateur. 

3. L'inspection pré-achat

Un vendeur qui décide de vendre doit remplir un document normalisé qui s'appelle la déclaration vendeur. C'est un document engageant pour les 2 partis le vendeur et l'acheteur parce que le vendeur déclare en toute connaissance de cause tout ce qu'il connait sur sa propriété et puis l'acheteur achète en connaissance de cause puisqu'il a accès à tout cette information. En revanche ce que l'acheteur ne fait pas en France c'est qu'après avoir singé une promesse d'achat il se fait accompagner par un professionnel, un inspecteur en bâtiment, pour aller inspecter. En fait ce sont ses yeux, les yeux de professionnels, qui vont aller voir la propriété et qui vont faire un rapport. Ça se passe généralement dans les 7 à 8 jours après que la promesse d'achat soit acceptée.

- D'accord donc en fait c'est une condition de la promesse d'achat ?

- Oui c'est une condition de la promesse d'achat. C'est ce qu'on appelle une inspection pré achat.

- Veux-tu que je te parle un petit peu de la pré-approbation ? 

- Oui, oui, effectivement parce que ça c'est un outil hyper important pour nous courtier quand on doit défendre / présenter une offre d'achat.

- C'est un document, c'est une rencontre avec le client, qui me dit "écoute Julien j'ai un projet d'acheter un condomimium ou un duplux ou un triplex. J'aimerais savoir ma capacité financière à acheter cette propriété là. Donc moi je rencontre le client il me dit sa situation "Moi je suis nouvel arrivant au Canada, j'ai un permis de travail, je travaille chez Bombardier. Voici mes revenus. Voici mes dettes autres que le projet d'achat d'immobilier. Qu'est-ce que je peux me permettre ?" 

Moi je suis l'analyse du client en tant qu'acheteur pour pouvoir acheter une propriété. Ça ça me permet donc de cette analyse je l'envoie chez une banque qui me revient en disant « Oui Julien vous pouvez acheter un appartement à hauteur de 300 000 $, si on se base sur l'information que vous nous avez donnée par rapport à vos revenus, votre endettement et le paiement que vous voulez faire par mois. Donc c'est un papier officiel qui confirme que le client peu importe le type de condos, s’il achète un condo à 300 000 $, il a la capacité financière de supporter ça. Donc ce papier, c'est un papier que je te donne et qui te permet donc de l’inclure à la promesse d'achat pour démontrer aux vendeurs le sérieux du client et sa capacité financière. C'est bien beau de faire une promesse d’achat sur un condominium à 300 000 $, mais qu'est-ce dit au vendeur que le client a vraiment la capacité à payer cet achat là ? Donc moi c'est une analyse vraiment avant de faire une promesse d'achat pour te rassurer et rassurer un vendeur par rapport à la capacité financière d'un client a acheter une propriété.

- En règle générale, tu fais ça vite ?

- Oui absolument, c'est un processus qui prend en 24 à 48 heures, si on a besoin de plus rapide, on peut le faire encore plus rapidement, mais c'est un processus qui est très rapidement. Tu nous parlais de la promesse d'achat… Quels sont les délais d'une transaction au Québec ?

- Oh ça va vite Julien … Ça va vite vite vite vite vite. Très vite. Ici on visite les biens tous les jours, y’a pas de off ni pour le vendeur, ni pour l'acheteur, ni pour le courtier. Les délais d'une promesse d'achat sont courts. En tous cas la validité d'une promesse d'achat. Tu fais une promesse d’achat à un vendeur, tu lui donnes un délai de 24h ou 48h, voire beaucoup moins actuellement sur le marché tendu tel qu'il est, les délais peuvent être de quelques heures seulement pour l’acceptation d’une promesse d’achat. Ça va très très vite.

Alors une promesse d’achat y’a plusieurs phases. On doit lever des conditions. La première des conditions c’est on regarde les documents, on a pas forcément accès aux documents notamment en copropriété on a pas accès forcément aux pv d'assemblée générale ou aux états financiers donc on demande déjà avoir les documents. Deuxième condition c’est ce dont on a parlé tout à l’heure, c’est l’inspection pré achat. C’est hyper important et la troisième c’est la tienne, c’est l’approbation bancaire finale. C’est-à-dire que moi j’ai fourni aux vendeurs la pré approbation que tu avais fournie, maintenant il faut que tu nous fournisses dans un délai raisonnable, entre 10 et 12 jours, l’approbation bancaire finale. A partir de ce moment-là on peut dire que la vente est ferme et définitive. Et on peut passer chez le notaire.

- Le délai de la promesse d’achat avec toutes ces conditions, c’est quoi ?

- 12 jours. Le temps que tu vas me donner au final pour l’approbation car les autres conditions seront inférieures. C’est-à-dire que quand la promesse d’achat est acceptée on calcule le nombre de jours et le nombre de jours le plus important c’est l’approbation finale donc une fois que l’approbation finale est là, c’est bon, c’est fait !

- Donc en 12 jours on finit une transaction entre un vendeur et un acheteur.

- Voilà, il y a plus qu’à passer chez le notaire pour l’enregistrer.

- Et au niveau du passage chez notaire, est-ce que ça prend 3 mois ?  4 mois ?

- Alors ça dépend. Ça c'est le vendeur, en règle générale, qui détermine ce qu'on appelle, la prise de possession et le passage chez le notaire.

- D’accord mais est-ce que ça peut se faire en un mois ?

- Ça peut se faire très rapidement, très très rapidement.

- Sylvie, actuellement on parle de boom immobilier à Montréal. Est-ce que tu peux nous en dire un peu plus sur le marché actuel ?

- Oui, on sait déjà que l’année 2019, on va battre encore un nouveau record, on sait déjà. En fait on vit une situation particulière je dirais depuis 2017 et qui s'est largement accentuée au cours des derniers mois. En fait, on a une demande d'achat qui est largement supérieure à l'offre. On est quasi en pénurie biens. On en n’a pas suffisamment pour répondre à la demande. C’est en fait cette situation de pénurie qui créé le phénomène de surenchère. On est plusieurs à vouloir le même bien au même moment et donc il faut aller très très vite, prendre des décisions rapides. 

- Donc là il faut vraiment être prêt, c’est pas le temps de penser « est-ce que c’est une bonne idée ? Pas une bonne idée ? »

- Absolument pas. D’autant plus que ça va être du one-shot. On va aller visiter le bien une seule fois. Il faut être prêt à faire une offre rapidement et c’est compliqué pour des acheteurs.

- C’est une situation extrêmement compliquée surtout quand on est pas habitués, qu’on connait pas un processus comme ça.

- C’est pour ça qu’il faut être entouré par un professionnel expérimenté, qui a l’habitude de ces circonstances de vente en surenchères.

- Oui et même des équipes qui peuvent l’aider pour ça.

- Oui, une équipe qui va l'aider dans tous ses objectis car il y a différents professionnels dans une transaction : la pré approbation bancaire, l’inspecteur en bâtiment, le notaire, etc.

- Merci Sylvie, ça m’a fait très plaisir d’avoir eu cette rencontre avec toi. Au plaisir de travailler ensemble.

- Merci, au plaisir