Où et comment investir dans l'immobilier au Québec ?

Prix abordables, propriétés de qualité offrant un bon niveau de vie, marché immobilier dynamique avec une forte tension locative : le Québec fait partie des lieux les plus rentables pour réaliser un investissement immobilier et profiter d’un excellent retour sur investissement. Grâce à un fort potentiel de capitalisation et une hausse de la valeur des biens sur le marché, de nombreux Français résidents, comme non-résidents, décident d’investir dans cette région du monde. Québec, Montréal et de nombreuses villes de province offrent des opportunités d’investissement plus qu’intéressantes. 

Vous désirez investir dans l’immobilier au Québec ou faire de l’investissement locatif à Montréal ? Découvrez mon guide complet pour optimiser votre rentabilité, choisir le bon bien immobilier et investir au bon endroit ! Je vous explique tout ce que vous devez savoir pour acheter sereinement et intelligemment.

⚠ Attention : Depuis janvier 2023, le marché immobilier est fermé aux non-canadiens. Le gouvernement fédéral interdit en effet l’achat aux étrangers non résidents pendant une durée de 2 ans. Cependant, certains secteurs du Québec sont encore envisageables. Je suis à votre disposition pour vous présenter la carte des possibilités.

💡 Pourquoi investir dans l’immobilier au Québec ?

Si vous bénéficiez d'un capital par épargne ou par héritage, vous devez réfléchir à la meilleure d'optimiser le rendement de cet argent. L'investissement immobilier représente l’une des solutions les plus intéressantes pour faire fructifier ce capital et le mettre à l’abri  :

• Bonne couverture contre l’inflation : l’immobilier offre l’avantage de maintenir le pouvoir d’achat du capital investi en faisant peser une partie de l’inflation sur les locataires. Vous profitez également d’une appréciation du capital immobilier en cas de croissance du PIB.
  
  

• Stratégie de diversification : diversifiez vos placements pour vous protéger contre d’éventuelles pertes puisque l’immobilier possède une corrélation faible (voire négative) avec d’autres classes d’actifs.
  
  

• Investissement à crédit : contrairement à des actifs boursiers qui exigent de miser toute la somme demandée d’un coup, un investissement immobilier permet d’investir seulement une partie de la valeur du bien et de financer le reste par prêt hypothécaire. C’est donc un levier intéressant pour investir à crédit, même avec un petit capital.

✅ Les avantages de l’immobilier au Canada

Des prix accessibles

Pour investir dans l’immobilier au Québec, les prix représentent le premier atout de cette zone géographique. À Toronto ou Vancouver, le prix au m² est très élevé, alors qu’il fait figure d’exception à Montréal : même si les prix ont augmenté au cours des 2 dernières années, ils conservent un niveau abordable. Pour un investisseur étranger, les prix sont accessibles puisqu’il est possible de s’offrir un condo rénové pour une fraction du prix d’un appartement parisien dans certains quartiers de Montréal ! 

Un cadre de vie et une situation exceptionnelle

Le Canada est le deuxième plus grand pays de monde avec une situation exceptionnelle : 3 océans, paysages variés et voisin économiquement puissant, dynamisme économique et PIB croissant, taux de chômage bas, etc. La qualité de la vie en Amérique du Nord est très élevée. Acheter un bien immobilier au Canada permet de répondre à de nombreux besoins d’investissements, que ce soit pour loger un enfant ou réaliser un investissement locatif. Puisque de nombreux étudiants viennent y faire leurs études universitaires et que des travailleurs du monde entier viennent y chercher du travail, le marché locatif y est très dynamique avec une offre parfois insuffisante.

Un système bancaire attractif

Investir dans l’immobilier au Québec permet également de profiter d’un système bancaire d’excellente qualité qui encourage les investissements. De nombreuses banques canadiennes font partie des plus grands organismes financiers au monde avec des taux d’intérêt intéressants. À savoir cependant qu’aucune hypothèque ne peut dépasser 30 ans. 

Une situation politique et économique stable

Le Canada séduit également nombre d’investisseurs grâce à son impressionnante stabilité politique et économique. C’est un pays calme, avec un régime parlementaire garant de la paix et de la quiétude du pays : rien de tel pour favoriser un bon climat pour les affaires ! C’est une destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers du monde entier et les investisseurs français ne font pas exception. Le marché de l’investissement immobilier à Montréal est estimé à des milliards de dollars et des immeubles sortent constamment de terre (programmes neufs, logements sociaux, structures de bureau, complexes hôteliers, etc.).

Les différents types d’investissements immobiliers

Avant d’investir dans l’immobilier au Québec, vous devez prendre connaissance de toutes les possibilités d’investissements qui s’offrent à vous : 

• Investissement locatif : forme souvent privilégiée par les investisseurs en recherche de rendement, vous achetez un bien immobilier à louer et visez une plus-value à la revente.
  
  

• Le "flip" immobilier : vous réalisez une opération d’investissement qui consiste à acheter et revendre un bien immobilier à court terme pour réaliser une plus-value en réalisant des travaux dans le bien ou en misant sur un marché en forte croissance. 
  
  

🔑 Comment investir dans l’immobilier au Québec ?

Point sur les grands principes de l’investissement

Pour investir intelligemment dans l’immobilier, il est nécessaire de commencer par se remémorer les grands principes. Pour commencer, vous devez investir selon votre situation : il faut tenir compte de votre profil d’investisseur (âge, patrimoine actuel, liquidités disponibles, revenus, santé financière, etc.) et de vos objectifs personnels.

Vous devez également cibler le type de bien dans lequel vous désirez investir ...  logements locatifs, locaux commerciaux, terrains constructibles, résidences étudiantes ou pour personnes âgées, etc. Pour les premiers investissements immobiliers, on privilégie souvent l’acquisition d'immobilier résidentiel. Le secteur géographique influe également sur le choix puisqu’il impacte la valeur du bien immobilier, le type de locataire mais aussi le taux de vacance locative.

Définir ses objectifs et son budget

Pour une véritable stratégie d’investissement, il est nécessaire de bien définir ses objectifs, son horizon d’investissement et ses capacités financières. En effet, en fonction de votre situation financière actuelle et de la conjoncture du marché, vous aurez plus de facilité à établir des priorités. Investir dans l’immobilier au Québec exige de définir des objectifs SMART (spécifiques, mesurables, atteignables, réalistes et temporels). 

Concernant le budget, sachez qu’il sera obligatoire de déposer une mise de fonds de 5 % minimum pour l’acquisition d’un bien si vous êtes résidents et 35% si vous ne l'êtes pas. N’hésitez pas à réaliser différentes simulations pour connaître votre capacité d’endettement auprès d'une banque canadienne. Intégrez le coût de potentiels travaux, les droits de mutation entre 1 et 2 % du prix du bien, et une enveloppe d’environ 3 000 $ pour les frais de notaire, les frais d’évaluation et d’inspection pré-achat, ainsi que la quote-part des taxes foncières et des services publics.

Mettre en place une stratégie complète

L’idéal consiste à se rapprocher d’un courtier immobilier d'expérience sur le marché local pour savoir où et comment investir selon les caractéristiques de votre profil. Vous obtiendrez ainsi des conseils précieux pour vous familiariser avec le marché et ses tendances. Un courtier saura notamment analyser les données historiques et les mettre en relation avec les données actuelles pour visualiser l’évolution du marché et prévoir les prochaines tendances.

Rechercher un bien et faire une offre d’achat

Avec ou sans courtier immobilier, le meilleur moyen de trouver un bien immobilier dans lequel investir au Québec reste les portails d’annonces avec photos. Mais s'entourer des services d’un courtier immobilier professionnel vous permettra de bénéficier de son œil expert pour repérer les détails pouvant impacter votre rentabilité locative.

Dernier conseil .... Avant de rédiger une offre d'achat, faites réaliser une inspection pré-achat par une professionnel habilité pour déterminer avec précision l’état du bien et les travaux à envisager. Ensuite, en fonction du rapport écrit établi, votre courtier saura négocier pour vous le juste prix du bien à votre avantage ! Vous pourrez ainsi sereinement continuer le processus d'achat pour signer l’acte définitif de vente chez un notaire et trouver le locataire adéquat pour votre acquisition.

⏰ Est-le bon moment pour faire un investissement locatif à Montréal et au Québec ?

Pour réaliser le meilleur investissement immobilier au Québec, il faut également choisir le bon timing ! C’est un marché qui est fluctuant, mais la bonne nouvelle, c’est que de nombreux indicateurs nous laissent penser qu’il est actuellement très intéressant d’investir dans l’immobilier au Québec : 

• Des loyers croissants : le prix des loyers au Canada et au Québec est en constante augmentation, avec des prix qui dépassent même la valeur des maisons sur certains marchés. Dans de nombreuses villes, le loyer mensuel est donc égal ou supérieur au versement hypothécaire mensuel.
  
  

• Des prix stables : les prix ont flambé ces dernières années, mais le marché de l’immobilier semble enfin se stabiliser. Les prix d’achat sont donc plus raisonnables, avec une moyenne de 1 889 à 2 159 $ du m2.
  
  

• Investissement accessible : il devient plus facile pour les particuliers avec un capital faible d’investir puisqu’il est possible de financer l’acquisition d’un bien avec un prêt hypothécaire, avec un apport de 20 % ou moins seulement.
  
  

• Un marché à la hausse : après la baisse de prix entraînée par la pandémie de Covid, il est plus que probable que le marché de l’immobilier reparte ensuite à la hausse cette année et 2024.

⚠️ Attention : Depuis janvier 2023, le marché immobilier est fermé aux non-canadiens. Le gouvernement fédéral interdit l’achat aux étrangers non résidents pendant une durée minimum de 2 ans.

📍 Où investir en immobilier au Québec ?

Québec et Montréal : les grandes villes

Forcément, impossible de passer à côté de Montréal : c’est la plus grande ville au Québec, la deuxième ville francophone au monde et le marché immobilier y est très actif (et attractif). Cette métropole offre des prix intéressants avec de nombreux types de propriétés différentes et 30 % de condos canadiens. La valeur des propriétés ne cesse de croître dans la ville, ce qui en fait un lieu attractif pour investir dans l’immobilier au Québec. Parmi les quartiers les plus prisés, on retrouve : 

• le Centre-Ville ;

• Griffintown ;

• le Plateau-Mont-Royal ;

• Rosemont-Petite-Patrie ;

• Hochelaga-Maisonneuve ;

• Villeray ;

• Ville-Mont-Royal ;

• plusieurs villes ou arrondissements situés dans l'Ouest-de-l‘Île.

La ville de Québec représente également une valeur sûre pour réaliser un investissement au Canada. Avec un marché immobilier stable depuis plusieurs années, la capitale nationale est particulièrement intéressante pour les maisons unifamiliales et les condos (appartements). Les quartiers de Limoilou, Saint-Sauveur de l'Ancienne-Lorette et de Saint-Sacrament sont à cibler en priorité, avec une forte tension locative.

Les régions périphériques

Mais les grandes villes ne sont pas les seuls secteurs pour d'investissement immobilier au Québec pour bénéficier d'une rentabilité attractive ! En effet, les régions périphériques ne sont pas en reste : les villes localisées dans la couronne nord et dans la couronne sud de Montréal ne cessent de s’étendre et la valeur des propriétés continue d’augmenter. Les villes de Brossard, Longueuil et Boucherville sont très dynamiques.

Sur la rive sud de Québec, de nombreux projets immobiliers voient également le jour. Des secteurs géographiques demeurent très intéressants pour un achat de condo et un investissement locatif.

Enfin, les villes moyennes comme Sherbrooke, Granby, Gatineau et Trois-Rivières sont très prisées et bénéficient d'un marché immobilier avec des prix accessibles et des valeurs de biens croissantes. Il faut savoir que les villes de Granby, Gatineau et Trois-Rivières sont parfaitement situées puisqu’elles sont proches de plusieurs grandes métropoles. Et les prévisions de marché pour les années à venir sont favorables !

✔ Investissement locatif à Montréal : quelle rentabilité attendre

Faire un investissement locatif à Montréal est intéressant puisque près de la moitié de la population (44 %) est locataire de son bien. La pression locative est  importante avec un faible taux de non-occupation des logements d’environ 1,7 %. Investir dans l’immobilier au Québec exige de bien penser sa stratégie en termes de types de biens (bâtiment résidentiel, duplex, chalet de location, bâtiment commercial, tour de bureaux, etc.) pour bénéficier de la meilleure rentabilité locataire.

Les professionnels du secteur estiment la rentabilité brute locative à 5 %, ratio qui peut toutefois varier en fonction du secteur, du loyer pratiqué et du coût à l’achat.

Dans la région du Québec, on estime que les meilleurs investissements immobiliers sont les locations à courte durée et les locations saisonnières. La rentabilité est alors obtenue grâce aux loyers versés par les locataires, mais il existe également des sources indirectes de rentabilité à court et long terme :

• Profit à l’achat : acheter un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle sur le marché.
  
  

• Cashflow : percevoir des loyers mensuels dont le montant dépasse la mensualité de remboursement de crédit pour couvrir les dépenses et les impôts avec ce bénéfice. 
  
  

• Amélioration locative : faire des travaux ou des rénovations pour louer plus cher et réaliser un gain de valeur plus grand que le coût du travail.
  
  

• Capitalisation : les loyers couvrent l’hypothèque (le prêt) sur l’immeuble, ce qui signifie que ce sont les locataires qui remboursent en partie le prêt hypothécaire et contribuent à augmenter la valeur nette que vous détenez sur le bien immobilier.
  
  

• Plus-value à long terme : la valeur des propriétés au Québec ne cesse d’augmenter, ce qui signifie que les biens immobiliers gagnent naturellement de la valeur au fil des ans (le tout lié à une hausse des loyers et du coût de la vie).

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier pour son investissement québécois ?

Pour réaliser un investissement immobilier au Québec (Canada), vous avez un intérêt certain à faire appel aux services d’un courtier immobilier expérimenté. Ce professionnel se charge de vous trouver le bien en adéquation avec votre budget et votre projet. Il bénéficie des avantages professionnels de la plus grosse base de données du Québec (Centris.ca). Sans compter que ses services sont gratuits pour les acheteurs ! La commission du courtier est indolore pour les acheteurs. Ce qui signifie que vous bénéficiez d’une expertise professionnelle gratuite, sans frais cachés.

Les avantages sont nombreux pour faire un investissement rentable au Canada : 

• Gain de temps : déléguez à in professionnel toutes les tâches chronophages et gagnez un temps précieux.
  
  

• Accompagnement humain : le courtier immobilier prend le temps de décortiquer votre projet d’investissement pour trouver la stratégie la plus adaptée à vos besoins, toujours avec pour objectif, d’optimisation de votre rentabilité locative.
  
  

• Prix juste : grâce à son expertise et à des statistiques détaillées, vous êtes certain de payer le juste prix pour votre appartement, maison ou condo.
  
  

• Légalité : un courtier immobilier s’occupe de tout ce qui relève de l'administratif et du juridique (registre foncier, certificat de localisation, promesse d’achat et acte de ventes, hypothèques, etc.) pour une transaction dans les règles professionnelles et sans mauvaises surprises.
  
  

• Réseau de partenaires : vous obtiendrez plus facilement un prêt immobilier au Canada (si besoin) et vous profiterez des connaissances de nombreux partenaires du courtier comme des notaires, des ingénieurs pour les travaux de rénovation ou des avocats fiscalistes pour une optimisation de votre montage financier d’investissement.
  
  

• Sécurité : vous êtes 100 % protégé par la Loi sur le courtage immobilier et par l'OAICQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec), et le courtier est dans l’obligation de souscrire une assurance responsabilité professionnelle.

Contactez-moi pour me partager votre projet d’investissement : nous définirons ensemble la meilleure stratégie à mette en place en fonction de vos envies, votre budget pour un investissement cohérent, rentable et intelligent dans l’immobilier résidentiel au Québec !

Investir dans l’immobilier au Québec : ce qu’il faut retenir

Grâce à un cadre juridique et fiscal favorable, d’excellentes infrastructures, des prix au m² (et pieds carrés) intéressants et une rentabilité locative attractive : le Québec au Canada fait partie des meilleures destinations à envisager pour investir dans l’immobilier. Pour profiter d’un accompagnement expert et professionnel dans le cadre de ce projet d’investissement, je suis à même de vous accompagner dans un nouveau  projet d’investissement locatif et résidentiel au Québec.