Mon guide pour réussir l'achat d'un condo au Québec

Vous comptez faire l’achat d’un premier condo, mais vous n’êtes pas familier avec le fonctionnement des transactions immobilières au Canada ? Pas d’inquiétude : je vous explique tout dans ce guide. L’achat d’un condo neuf ou ancien constitue un investissement significatif, que ce soit pour y vivre ou pour y faire de l’investissement locatif. Si vous voulez éviter les mauvaises surprises, il est recommandé de bien se renseigner en amont et surtout de se faire accompagner par un courtier immobilier. Alors, que regarder pour acheter un condo au Canada et quels sont les pièges à éviter ? Découvrez mon guide complet !

Qu’est-ce qu’un condo ? 

Au Canada, en Amérique du Nord ou en Asie, le terme « condominium » (abrégé en « condo ») est l'équivalent d'un immeuble en copropriété en France (même s’il existe quelques différences). On parle de condo pour désigner les appartements d'un immeuble acheté par différents propriétaires. Les copropriétaires sont responsables de la gestion des parties communes en fonction de la quote-part que représente leur bien. La gestion du condo est réalisée par l’association des propriétaires. En tant que propriétaire, vous possédez l'appartement acquis, c’est-à-dire la partie privative.

6 facteurs à analyser avant l’achat d’un condo

Comme pour tout achat immobilier, l’achat d’un condo exige beaucoup de réflexion pour acquérir un bien qui vous convient tout en faisant un investissement rentable. Pour prendre une décision éclairée, voici les principaux points à considérer avant de signer. 

1. Le type de propriété

Copropriété divise ou indivise ? Le marché du condo est diversifié pour s’adapter aux besoins des acheteurs. Le condo est en propriété divise : il reste indépendant des autres unités dans l’immeuble et possède son propre numéro de lot (cadastre). Les copropriétaires détiennent ensemble les parties communes et versent des frais de condo pour les entretenir (hall d’entrée, corridors, rooftop, revêtement extérieur, etc.). 

La copropriété indivise correspond à une propriété avec un seul numéro de lot, que plusieurs personnes possèdent ensemble (par exemple un triplex converti en logements en copropriétés). Les charges de l’immeuble sont assumées par tous les propriétaires à hauteur de leur part respective.

2. Vos options de mise de fonds

La mise de fonds pour l’achat d’un condo entraîne généralement des questionnements. Le minimum à verser est souvent 5 % du prix de vente, mais vous pouvez opter pour une mise de fonds plus importante. En effet, si vous versez 20 % du prix d’achat, il est possible de se passer d’assurance prêt hypothécaire. Il reste conseillé de conserver cette assurance pour maintenir un certain niveau de liquidité : acheter un bien induit de nombreux frais comme le notaire ou l’inspection préachat. À savoir que dans une copropriété indivise, le minimum de la mise de fonds monte à 20 % du prix d’achat !

3. La garantie légale

Vous venez de trouver le condo de vos rêves ? Il est possible que la fiche descriptive indique que la propriété est vendue « sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ». Qu’est-ce que cela signifie ? En temps normal, le vendeur d’un condo doit vous garantir que le bien est exempt de tous vices de titres et vices cachés, sauf s’ils sont explicitement mentionnés lors de la vente. Cette mention peut donc se retourner contre vous si vous trouvez des vices.

En complément, la garantie du droit de propriété est généralement incluse pour vous assurer que la propriété est libérée de toutes hypothèques (sauf celles que vous assumez), et qu’elle ne fait pas l’objet d’empiètement. Mais cette garantie peut être exclue lorsque le vendeur n’a pas habité dans la propriété, ou bien s’il est entré en sa possession après une succession ou une reprise de possession. Acheter sans garantie légale présente donc des risques à surveiller de près.

4. Le quartier

Pour l’achat d’un condo, vous ne devez pas seulement analyser le bien lui-même. Vous devez aussi tenir compte du quartier et du terrain. Prenez le temps de vous promener dans les rues environnantes et de visiter le condo à plusieurs moments de la journée pour évaluer sa réelle luminosité. Discutez avec les voisins pour en connaître plus sur la zone géographique. Quartier calme ou en pleine effervescence, transports en commun, écoles et épiceries : ce sont autant d’éléments qui impactent le confort de vie. 

5. Les documents légaux

Avant de faire une offre d’achat, vous devez réaliser l’inspection avant achat d’un condo et examiner les états financiers, les règlements de l’immeuble, l’état du fonds de prévoyance, les procès-verbaux des assemblées annuelles et la déclaration de copropriété. Ce sont de précieux documents pour en savoir plus sur les frais de condos. À titre d’exemple, si vous avez un animal de compagnie, assurez-vous qu’il sera le bienvenu !

6. Le taux d’emprunt

Si vous empruntez pour financer votre achat immobilier, vous pouvez choisir entre un taux fixe ou un taux variable. Ici, tout dépend de votre situation financière et du niveau de risque que vous souhaitez prendre. Avec un budget serré, on opte pour un taux fixe. Si vous tolérez l’incertitude, alors un taux variable (généralement plus bas) peut vous convenir. Mais attention aux fluctuations !

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?

Un courtier immobilier est votre allié dans le processus d’achat d’un condo : il vous accompagne pour que vous puissiez prendre votre décision en toute connaissance de cause, avec une transaction immobilière claire et transparente. Grâce à sa connaissance du marché et du secteur, vous économisez du temps et de l’argent. Il apporte un côté rationnel, facilite la transaction et négocie en votre faveur. Son coût est pris en charge par le vendeur puisque c’est lui qui paie la commission des deux courtiers concernés : il serait donc dommage de se priver de services gratuits !

Un courtier immobilier s’occupe également d’analyser toute la partie des documents légaux et financiers de la transaction immobilière pour que vous puissiez acheter en toute sécurité. Avant de signer une promesse d’achat (document juridique qui lit le propriétaire vendeur et l’acheteur), il étudiera les termes, clauses et conditions pour défendre vos intérêts. 

Achat d’un condo : quoi demander ?

Désirez-vous acheter dans un immeuble qui ne contient que quelques unités, ou une tour à condos de plusieurs étages ? Préférez-vous vivre en centre-ville ou vers la campagne ? Débutez toujours votre processus d’achat de condo avec votre courtier pour analyser vos besoins et définir avec précision vos critères.

La taille du logement 

Certains acheteurs ont une préférence pour les petites copropriétés avec de l’intimité et peu de services. D’autres préfèrent des immeubles imposants. En règle générale, plus la taille de votre condo est importante, plus vous aurez de services et de commodités, comme un garage.

Les services de l’immeuble 

Les grands immeubles offrent des services et installations qui séduisent les acheteurs comme :

• l’ascenseur ;

• une salle de sport ;

• une piscine ;

• une salle commune ;

• un stationnement souterrain ;

• etc.

Toutefois, durant l’achat d’un condo, gardez à l’esprit que ses services ont aussi un coût : un complexe d’habitation avec seulement quelques unités coûtera forcément moins cher en termes de frais communs. 

La déclaration de copropriété

Prenez toujours connaissance de la déclaration de copropriété qui atteste que les informations mentionnées dans le document sont appliquées par tous les membres. Il s’agit d’un acte notarié qui présente les règles de fonctionnement de l’immeuble et fait mention des droits, obligations et limites de chacun dans son rôle de copropriétaire de l’immeuble. 

Les frais de condo

Dernier élément dont vous devez prendre connaissance avant l’achat d’un condo : les frais. Renseignez-vous sur la situation financière de l’immeuble grâce aux états financiers. Dans les frais que vous devez surveiller et analyser, on retrouve les frais de copropriété, les dépenses de l’année, le fonds de prévoyance et l’argent investi dans le fonds d’auto-assurance. Mais pas d’inquiétude : votre courtier vous accompagnera tout au long de la démarche pour éviter les mauvaises surprises telles que des dépenses importantes.

L’inspection d’un condo neuf : comment ça fonctionne ?

Après le processus d’achat d’un bien immobilier, votre offre a été acceptée par le vendeur ? C’est une excellente nouvelle ! Vous devez finaliser l’achat d’un condo par la ‘’réalisation des conditions’’  et notamment la fameuse inspection en pré-achat réalisée par un professionnel du Bâtiment.

Pourquoi c’est important ?

L’inspection du condo peut se faire uniquement sur l’intérieur de l’unité convoitée : les pièces et toutes les composantes du condo seront étudiées. Mais il est aussi possible de procéder à une inspection de l’intérieur du condo, de l’extérieur et des espaces communs. Entre les deux, la deuxième option permet d’obtenir une vision très claire sur l’état du bâtiment, l’entretien général, les travaux à venir et les bris à prévoir, etc. À titre d’exemple, si le bâtiment peut être affecté par certains problèmes, l’inspection d’achat d’un condo ne les révèlera pas!

Assurez-vous également de prendre un professionnel certifié. Demandez à l’inspecteur en charge de voir un exemple de ses rapports : plus ce document est détaillé, plus vous serez protégé en cas d’incident ou litige. Un bon rapport contient des explications ainsi que des photos pour appuyer le propos. Vérifiez toujours que l’inspecteur possède une assurance-responsabilité : ainsi, en cas d’erreur ou d’omission de sa part, vous serez à l’abri. 

Mes conseils pour réussir l’inspection

Hormis la réalisation de l'inspection par un professionnel qualifié, voici quelques conseils pour une inspection de condo neuf ou ancien : 

• Prévoir un budget : demandez plusieurs devis aux professionnels accrédités puisque le prix d’une inspection de condo peut varier de 500 à 1 000 $.

• Anticiper le choix de l’inspecteur : vous pourrez ainsi lui demander ses références et vérifier sa fiabilité et ses compétences.

• Bien choisir son inspecteur : vérifiez s’il est membre d'un ordre professionnel comme l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ) et demandez une preuve écrite de sa possession d’une assurance responsabilité.

• Respecter les délais : ils sont mentionnés sur votre offre d’achat, souvent entre 7 et 8 jours à compter de la date d’acceptation de l’offre.

• Analyser les documents : factures de rénovation, d’électricité, rapport d’inspection antérieur (etc.) donnent des informations précieuses, surtout sur la consommation énergétique du bien.

• Prévoir un créneau dans votre emploi du temps : l’inspection peut durer plusieurs heures.

• Bien lire le rapport : votre courtier immobilier vous aidera à décrypter les idées et concepts grâce à son expérience des inspections en bâtiments pour identifier d’éventuelles problématiques.

Acheter un condo neuf au Québec : 3 erreurs à éviter 

Dans le cadre de l’achat d’un condo locatif ou comme propriété principale, je constate généralement que les acheteurs répètent 3 erreurs courantes. Surtout si vous n’êtes pas sur place pour vérifier et visiter vous-même le bien ! Même si dans le cadre de mon accompagnement je vous accompagnerai dans le processus, faisons le point sur 3 erreurs à ne pas faire pour acheter un condo canadien.

1. Se fier aux frais de condo affichés par le promoteur

De nombreux acheteurs sont attirés par des frais de condo peu élevés, par exemple seulement 60 $ par mois. Toutefois, il convient de se méfier de ces annonces : ces frais suffisent peut-être pour payer l’entretien minimal de la bâtisse les premières années, mais des dépenses plus importantes deviendront ensuite nécessaires (remplacement de balcons, réfection du toit, etc.). Ainsi, des cotisations spéciales de plusieurs milliers de dollars par unité de condo peuvent être exigées. Pour connaître le montant des frais de condo, basez-vous plutôt sur le fonds de prévoyance, c’est-à-dire l’argent mis de côté pour les travaux majeurs. Il faut savoir que le niveau de 5 % des frais de condo se révèle souvent insuffisant pour combler les besoins d’entretien à long terme.

2. Faire 100 % confiance au vendeur pour les condos neufs sur plans 

Autre erreur à éviter : faire confiance au vendeur par rapport à ses paroles. Tant que rien n’est écrit noir sur blanc et signé sur des documents légaux, partez du principe que vous ne comptez pas dessus. Même si le vendeur vous affirme qu’il va installer des supports à vélo ou un puits de lumière au-dessus de votre îlot de cuisine, comptez sur ces améliorations uniquement si elles sont inscrites au contrat. Tout ce qui vous est promis doit être mis par écrit pour rentrer dans le cadre légal de votre transaction.

3. Payer trop cher

Au Canada, les promoteurs et vendeurs de condos utilisent beaucoup le marketing pour attirer de potentiels acheteurs. Ils utilisent souvent l’argument que les mensualités de l’hypothèque seront moins chères que votre loyer actuel : c’est sans doute le cas, mais vous devez ajouter les taxes municipales et scolaires, les frais de condo, les assurances et les frais d’entretien de votre unité. Le tout peut s’élever à plusieurs centaines de dollars par mois. Ajoutez également les frais encourus au moment de l’acquisition, c’est-à-dire les frais d’inspection, les frais de notaire, la taxe de mutation, etc.

Acheter un condo à Montréal ou au Canada : les étapes de l’acquisition 

Dans la dernière partie de ce guide sur l’achat d’un condo, faisons un point sur les principales étapes du processus d’acquisition d’un bien pour que vous puissiez planifier au mieux votre projet.

La recherche 

Pour votre recherche de condo, vous pouvez vous débrouiller seul ou faire appel à un agent immobilier qui pourra vous proposer des logements adaptés à vos besoins et à votre budget. Sachez que si vous décidez de passer par un courtier immobilier, ce dernier sera parfaitement habilité à vous proposer des condos adaptés à vos critères de recherche. Déterminez dès le début un budget pour éviter d’avoir un coup de cœur sur un condo hors budget. Vous pourrez ainsi comparer plus facilement les offres pour faire votre choix sur un bien qui vous correspond et dont les caractéristiques vous assurent bon fonctionnement et sécurité (sol, plafond, plomberie, etc.).

L’offre d’achat

L’offre d’achat peut être préparée avec votre agent ou courtier immobilier, ou bien avec l’aide d’un avocat ou notaire au Québec. Il est largement conseillé de rédiger et signer ce document juridique pour présenter une offre officielle et dans les règles au vendeur. Si elle est acceptée, l’avocat ou le notaire s’occuperont de transférer la propriété à votre nom après la signature effective de l’acte de vente. C’est au moment de l’offre d’achat que vous pourrez également négocier le prix de vente, par exemple si des travaux sont nécessaires, pour acheter au juste prix. Une fois que les deux parties sont d’accord, vous signez une promesse d’achat.

Le financement de l’achat

Maintenant, vous devez trouver un financement pour l’achat du condo ! Qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou d’un achat de résidence principale, vous devez probablement passer par la case du prêt immobilier. Vous pouvez le demander via une banque ou toute autre institution financière (caisse populaire, compagnie d’assurance, coopérative d’épargne et de crédit, etc.). Comme pour tout crédit, le remboursement s’effectue grâce à des versements périodiques étalés sur une certaine durée, avec bien sûr des intérêts sur emprunt.

Pour obtenir un prêt bancaire au Canada, il vous sera demandé un historique de crédit pour que les banques canadiennes puissent décider si elles désirent vous accorder le prêt ou pas. C’est généralement l’étape la plus compliquée pour un non-résident, un résident temporaire ou nouvel arrivant. Il faut savoir que l’appui de votre courtier immobilier peut augmenter vos chances de voir votre demande acceptée. Généralement, vous recevez une réponse sous 24 à 48h.

Concernant les aides financières possibles pour l’achat de votre logement, il existe des solutions pour vous aider à économiser en vue de l’achat d’un condo (notamment CELI et RAP).

La signature chez le notaire

La signature chez le notaire représente la dernière étape de l’achat d’un bien immobilier au Canada, comme c’est le cas en France. Le contrat de vente fixe la date et l’heure. Le notaire, un professionnel membre de la Chambre des Notaires du Québec, s’assure de l’exactitude des titres de propriété, puis se charge de rédiger l’acte de vente et l’acte de prêt hypothécaire. Une fois que vous avez réglé les frais et honoraires dus, vous ressortez du rendez-vous avec les clés de votre condo fraîchement acquis ! Vous pouvez directement en disposer comme bon vous semble.

Mes engagements en tant que courtier immobilier

Si vous désirez investir dans l’immobilier au Québec, je vous accompagne dans l’achat d’un condo. Je suis à l’écoute de vos besoins, et je m’implique à 100 % dans votre projet. Mon métier ne consiste pas simplement à conclure une transaction : je vous conseille avec justesse et transparence pour vous aider dans votre prise de décision et vous permettre de trouver un condo adapté à vos objectifs. Je remets l’humain et le client au centre de mes process.

Sur un marché immobilier canadien de plus en plus tendu, je vous aide à trouver LA propriété qui vous correspond, avec un accompagnement complet tout au long du processus. Que ce soit avant et bien après votre achat de condo, je vous assiste de A à Z. Pré-sélection des propriétés, coordination des rendez-vous, précisions sur les conditions, préparation de la promesse d’achat, inspection, présence chez le notaire : je mets toute mon expertise et mon expérience à votre service.

Je dispose également d’un réseau de partenaires qualifiés pour simplifier votre transaction, comme des spécialistes en prêts hypothécaires pour permettre d’obtenir un financement rapide et avantageux. Ma rétribution est incluse dans le prix de vente, ce qui signifie que c’est donc totalement gratuit pour vous ! Dans le cadre d’un achat de condo, vous gagnez du temps et de l’énergie et vous profitez de l’expertise d’une professionnelle. Acheter l’esprit serein !