Vente et achat : la garantie légale démystifiée

Lors de votre premier contact avec le marché immobilier, que ce soit pour la vente ou pour l’achat d’une propriété, votre courtier vous mentionnera très probablement l’existence de la fameuse ‘’garantie légale’’. Concept omniprésent dans le jargon immobilier. On démystifie le tout aujourd’hui avec vous et on vous en expose les tenants et aboutissants.

Qu’est-ce que la ‘’garantie légale’’ ?

La ‘’garantie légale’’, c’est un diminutif pour parler en réalité de ‘’garantie légale de qualité’’. Elle permet un recours à l’acheteur contre son vendeur s’il s’avérait que l’immeuble ne soit pas de ‘’qualité’’, c’est-à-dire qu’il possède un vice caché (qui soit assez majeur pour en diminuer de manière importante l’utilité et la valeur). Petit rappel, un vice caché est un vice dont le vendeur n’aurait PAS connaissance. S’il est prouvable qu’il en avait connaissance et qu’il n’a pas fait son devoir de le déclarer, alors dans ce cas, il peut être poursuivi, même si la vente avait été faite sans la garantie légale de qualité.

En fait, la « garantie légale » comporte deux volets : la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. C’est cette dernière que l’on pourra inclure ou enlever lors d’une transaction immobilière, contrairement à la garantie des droits de propriété (qui permet de garantir que les titres de propriété sont libres de droits et hypothèques). Sachez que le notaire désigné à la transaction vérifiera la validité des titres dans tous les cas avant le passage en signature d’acte de vente.

Impact de la garantie légale : ce qu'il faut savoir

Tout d’abord, cela implique que cette garantie existe sans avoir besoin de la prévoir dans un contrat. Elle est inhérente au Code Civil du Québec, ce qui veut dire que s’il n’y a rien n’a été mentionné au contrat, elle s’applique. Pour l’exclure, il faut le mentionner noir sur blanc avec un équivalent de la mention suivante : « La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ».

L’enlever revient à compenser le risque au niveau du prix : en effet, les prix des ventes faites sans la garantie légale sont, dans un marché équilibré, généralement moins élevés. Un sorte de « compensation » pour le risque pris de découvrir éventuellement un vice caché dans la maison, sans être sûr à 100% de pouvoir se retourner contre le vendeur. Côté vendeur, c’est comme s’il ‘’achetait sa paix’’ en vendant certes moins cher que les prix du marché mais en étant sûr de ne pas être poursuivi dans le futur, s’il n’avait évidemment rien à se reprocher au départ, bien sûr !

Quand et comment la garantie légale s'applique-t-elle en immobilier ?

Pourquoi vendre sans la garantie légale de qualité ? En général, on retrouve ce type de vente lors de successions ou encore de reprises de finances par la banque. Dans les deux cas, les repreneurs de la propriété ne veulent pas à être poursuivis ne connaissant peu, voire pas du tout la propriété. Il peut aussi s’agir d’un propriétaire âgé qui souhaite s’en départir pour vivre sereinement.

Et dans quel marché ?

Dans un marché à l’avantage des vendeurs où l’offre est moins élevée que la demande et la surenchère monnaie courante, l’écart des prix entre les ventes avec et sans garantie légale de qualité est faible voire inexistant. Donc au même prix, l’acheteur n’aurait pas forcément avantage à aller vers une propriété vendue sans garantie légale sauf coup de cœur.

Pour les acheteurs chevronnés, considérer les ventes sans garantie légale représente une opportunité d’augmenter les possibilités de choix dans un marché actif.

Conseils pratiques pour gérer la garantie légale en immobilier

Acheter avec ou sans garantie légale, c’est au final un calcul de risques à prendre ou à ne pas prendre. Recueillir un maximum d’informations sur la propriété est la première des actions à mener. 

La déclaration du vendeur est un document important et engageant pour les 2 parties : côté acheteur, scrutez en détail ce formulaire afin de prendre connaissance de l’historique de l’immeuble et de ses éventuelles faiblesses. En qualité de vendeur, assurez-vous de le remplir en détail et au meilleur de votre connaissance afin de vous protéger de toute poursuite ultérieure.

Procéder ensuite à une inspection pré-achat par un professionnel habilité pour obtenir un rapport détaillé est un passage nécessaire. De plus, n’oubliez pas que si vous ne faites pas d’inspection, vous seriez également responsables pour les vices apparents.

Côté vendeur, si vous vendez sans la garantie légale, faire une inspection pré-vente permet aussi de contribuer à diminuer une certaine méfiance que pourraient avoir les acheteurs. De plus, sachez que la garantie légale de qualité exclut les électros, ménagers.

Et finalement, sachez qu’une propriété achetée sans la garantie légale de qualité peut être revendue avec ou sans et vice versa.

En conclusion, vendre ou acheter sans la garantie légale de qualité, c’est une affaire de cas par cas : les raisons de vente et d’achat, les profils des vendeurs et acheteurs et l’état du marché immobilier au moment de la transaction sont autant de paramètres à considérer avant de prendre une décision.

Sachez également vous entourer d’une équipe immobilière qui saura vous aider adéquatement !

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