Au Québec, lorsque vous achetez un appartement ou une maison, le propriétaire ne vous fournit aucun diagnostic sur sa propriété mais seulement un document appelé « déclaration du vendeur » qui lui permet de présenter sa propriété aux futurs acquéreurs. Au mieux de sa connaissance, il répond par Oui-Non-Ne sait pas à une cinquantaine de questions dont les réponses sont engageantes pour lui.

Un propriétaire a, par exemple, l’obligation de révéler qu’il y a eu une mort subite dans sa propriété !

Ainsi, pour protéger vos intérêts en qualité d’acheteur, il est nécessaire de faire réaliser, à vos frais, une inspection « professionnelle » par un inspecteur en Bâtiment, professionnel dépendant de l'Ordre des Inspecteurs en Bâtiment du Québec.

Faire inspecter, c’est se protéger

(Mise à jour de l’article publié le 6 septembre 2016)

Vous songez à acheter une propriété? L’OACIQ vous recommande fortement de procéder à une inspection préachat. En voici les principales étapes. Si vous faites affaire avec un professionnel du courtage immobilier autorisé par l’OACIQ, vous ne serez pas seul, car il devra vous accompagner avant, pendant et après cette étape de la transaction.

Avant l’inspection

Les responsabilités de votre courtier

Conformément à la Loi sur le courtage immobilier et à ses règlements, et dans le but que vous soyez mieux protégé, votre courtier a l’obligation de vous recommander de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiments reconnu, qui devra répondre à certaines exigences :

1. Détenir une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions afin de vous dédommager, si jamais il en commet dans le cadre de l’inspection du bâtiment. (Une preuve écrite constitue le meilleur moyen de vous assurer qu’il en détient une.)
2. Effectuer ses inspections conformément à une norme de pratique reconnue qui fournit les lignes directrices minimales, définit certains termes spécifiques et uniformise la présentation des rapports.
3. Utiliser une convention de services reconnue qui précise la nature, l’étendue ainsi que les limites des services offerts par l’inspecteur, de même que leurs coûts. Elle pourrait aussi comporter une clause vous engageant à lire attentivement le rapport d’inspection et à poser vos questions à l’inspecteur, afin d’en comprendre parfaitement le contenu.
4. Vous remettre un rapport écrit, ce qui est essentiel pour obtenir une appréciation de l’état de l’immeuble convoité, et ainsi vous aider à prendre une décision éclairée.

Les critères ci-dessus devraient orienter votre choix face à plusieurs candidats possibles. Votre courtier peut vous fournir une liste d’inspecteurs ou de professionnels (ex. : un architecte, un technologue en bâtiments ou un ingénieur en bâtiments) qui respectent ces exigences. Il a alors l’obligation de vous fournir plus d’un nom.

Afin de vous protéger, l’OACIQ a conclu des ententes avec les associations d’inspecteurs en bâtiments suivantes, qui respectent ces critères :

• L’Association nationale des inspecteurs en bâtiments (ANIEB)  -  Téléchargez la norme de pratique
• L’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ)  -  Téléchargez la norme de pratique
• L’Association des thermographes en inspection de bâtiments (ATIB)  -  Téléchargez la norme de pratique
• Association internantionale des inspecteurs certifiés en bâtiments du Québec (InterNACHI Québec)  -  Téléchargez la norme de pratique

Peu importe la firme d’inspection avec laquelle vous faites affaire, celle-ci devrait s’assurer que ses professionnels respectent les conditions énoncées plus haut.

L’inspecteur que vous choisirez évaluera tout ce qui est visible : structure, toiture, plomberie, installation électrique, etc.

Construction neuve : prudence!

Vous pensez ne pas avoir besoin de procéder à une inspection de cette nouvelle propriété qui vous intéresse? Pensez-y bien! Il n’est jamais recommandé de renoncer à l’inspection d’une propriété convoitée. Une inspection peut permettre de constater des facteurs importants ayant une influence sur le prix que vous déciderez d’offrir pour l’acquérir. Bien qu’il existe un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, il se peut qu’il ne s’applique pas à votre situation.

Maison usagée ou sans garantie légale de qualité : attention!

Si l’inspection d’une maison neuve est de mise, c’est encore plus vrai avec une propriété usagée. Bien sûr, toutes les informations contenues dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble que devra fournir le vendeur sont très utiles, car elles reflètent ce qu’il connaît sur l’état et l’histoire de sa propriété. Une inspection en bonne et due forme permettra toutefois de compléter cette information en allant plus en profondeur. De plus, cela démontrera que vous avez agi de façon prudente.

Le courtier doit informer toutes les parties à la transaction de tout facteur dont il a connaissance pouvant les affecter défavorablement ou affecter l’objet même de la transaction, tels des facteurs négatifs soulevés dans un rapport d’inspection antérieur à votre promesse d’achat. L’existence de tout rapport antérieur doit d’ailleurs être déclarée par le vendeur dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.

Par ailleurs, si la propriété est à vendre sans garantie légale de qualité (c’est-à-dire sans garantie qu’elle ne comporte aucun vice), alors l’inspection est d’autant plus nécessaire pour savoir ce que vous achetez. L’inspecteur qui procédera à cette inspection devra alors être avisé que la propriété est vendue sans garantie légale.

Pendant l’inspection

Votre courtier devrait assister à l’inspection pour être en mesure de bien vous conseiller en fonction de ce que l’inspection aura permis de découvrir (essayer d’obtenir une baisse du prix du vendeur, par exemple). Il est d’ailleurs important que vous soyez présent. En effet, l’inspecteur en bâtiments compétent profitera de l’occasion pour vous désigner certains éléments matériels qui méritent une attention et, le cas échéant, les corrections à y apporter. Ces remarques doivent faire partie de son rapport écrit.

Après l’inspection

L’inspection est terminée et l’expert vous a fait parvenir son rapport. Il vous appartient alors d’évaluer si son contenu remettra en question l’achat de la propriété, son prix ou les conditions de la vente. Si des explications sont nécessaires quant à certains aspects de ce rapport, n’hésitez pas à lui poser vos questions.

Voici les trois scénarios les plus courants.

1. Aucun changement

Vous vous déclarez satisfait de l’inspection et ne demandez pas de changement à la Promesse d’achat que votre courtier a fait parvenir au vendeur. La transaction suit donc son cours.

2. Renégociation du prix ou des conditions d’achat

Si, à la suite de l’inspection, vous constatez des imperfections mineures, n’ayant pas réellement d’influence sur le prix offert, celles-ci ne devraient pas servir à renégocier les conditions de la promesse d’achat.

Vous avez identifié des problèmes significatifs? Vous pourriez alors vouloir :

• faire diminuer le prix d’achat;
• procéder à une inspection plus poussée quant à une composante de l’immeuble ou faire faire des tests plus poussés, par exemple en matière de pyrite; ou
• accorder un délai au vendeur pour qu’il fasse certaines réparations.

Dans le contexte d’une renégociation, vous n’avez aucune obligation de remettre le rapport d’inspection ou même une partie au vendeur. Si vous désirez le faire pour justifier votre demande de baisse de prix, votre courtier transmettra au vendeur une copie complète ou un extrait du rapport d’inspection pour l’informer des problèmes relevés, en indiquant clairement les raisons pour lesquelles le rapport est transmis et, le cas échéant, que cette transmission ne vise pas l’annulation de la promesse d'achat.

Par ailleurs, l’OACIQ recommande dans certains cas de choisir de demander une baisse de prix, plutôt qu’une réparation pouvant s’avérer difficile à appliquer.

Le vendeur aura le choix :

• de consentir à diminuer le prix ou à faire lui-même des réparations;
• de consentir à une prolongation de délai pour donner le temps à l’acheteur de procéder à des tests plus poussés;
• de poursuivre la négociation; ou
• de refuser vos demandes.

Vous en arrivez à un terrain d’entente? Bien. Si des changements à la Promesse d’achat doivent être apportés, votre courtier et celui du vendeur veilleront à les consigner par écrit au formulaire Modifications, qui sera signé par les deux parties. Ce formulaire fera partie intégrante de la promesse d'achat et devra notamment être remis au prêteur. Ce formulaire doit alors indiquer que c’est à la suite de l’inspection que les parties conviennent de modifier la promesse d'achat, et il doit être signé dans les délais donnés à la condition d’inspection.

3. Annulation de la vente

Après avoir lu le rapport d’inspection et avoir constaté de bonne foi la présence de facteurs significatifs, si vous ne désirez plus acheter la propriété vous devrez alors, en vertu des clauses d’inspection généralement utilisées et à l’intérieur des délais indiqués, faire parvenir un avis à cet effet au vendeur, accompagné d’une copie du rapport d’inspection. C’est la réception de cet avis par le vendeur qui aura pour effet d’annuler la promesse d'achat. Il est important de vous ménager une preuve de la réception de l’avis et du rapport par le vendeur.

Source OACIQ