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L’immobilier post Covid à Montréal … Le monde d'après !

23 juil. 2020

Les crises sont toujours un facteur de changement de comportements, d’évolution des mentalités et un accélérateur des tendances. Mais comment celle que nous vivons actuellement avec le COVID-19 a-t-elle un impact sur le marché de l’immobilier ? Et surtout, quelle sera la situation Post COVID ?


Penchons-nous en particulier sur la situation à Montréal.

Au préalable, un point sur l’avant crise …


Quel était l’état des lieux avant le COVID-19 à Montréal ?

 

Un marché immobilier dit « vendeur » depuis environ 2 ans avec peu d’offres de propriétés sur le marché en comparaison à la demande. Moins d’offres, plus de demandes donc déséquilibre du marché et phénomène de vente en surenchères explicable par plusieurs facteurs croisés. Les acheteurs sont alors obligés de surenchérir sur les prix affichés pouvant aller de quelques milliers de dollars jusqu’à 100 000$ et plus dans certains cas et sur certains types de biens. La situation est donc très compliquée pour les acheteurs, sachant que la juste valeur des propriétés devient alors très difficile à analyser pour les experts de l’immobilier. Dans cette forte compétition, les acheteurs doivent souvent faire plusieurs offres d’achat avant d’acheter une propriété, sans compter qu’ils sont parfois tentés de faire l’impasse sur certaines conditions et notamment l’inspection en bâtiment pré-achat, fortement recommandée ! Ce qui fragilise alors la pérennité de leur acquisition.


De plus, ce marché les oblige à être extrêmement réactifs pour visiter et déposer une offre rapide, en dehors du possible parfois. Malgré les apparences, la situation n’est pas si simple « côté vendeur » car certains reçoivent jusqu’à 20 ou 25 offres d’achat, créant un véritable casse-tête de documents et de conditions à analyser. Bref, un marché spécifique, extrêmement dynamique et des clients et courtiers souvent épuisés ou découragés. Voire les deux.


Mais le 23 mars dernier, COVID-19 arrive et toute l’activité immobilière s’arrête, quasiment du jour au lendemain, et ce pour les 2 mois qui suivront.



Alors, au final, la crise a-t-elle changé les choses, et si oui, comment ?


On note en premier lieu un changement dans la pratique du courtage immobilier. Plus de courtage virtuel avec une grande avancée des visites virtuelles qui engagent ou non le futur acheteur à aller plus loin.


Le système des visites libres tel qu’il existait avant-crise ne permettait plus aux acheteurs de se projeter dans leur potentielle future maison tellement de monde il y avait sur ce timing imposé ! C’est donc une bonne nouvelle de ce côté-là aussi : désormais, les visites se font chacun son tour, sur rendez-vous bien sûr, et avec les mesures de distanciation sociale et sanitaires. Les futurs acheteurs peuvent enfin visiter dans de bien meilleures conditions. Des bénéfices aussi du côté des vendeurs, puisque les acheteurs ont passé un certain nombre de ‘’filtres’’ en amont : pré-qualification bancaire, visite virtuelle.  Des visites « utiles » en quelque sorte, moins de curieux et donc moins de perte de temps pour tout le monde.



Et qu’en est-il au niveau du marché actuel au Canada ?


Selon une étude de Realtor*


Le prix moyen des propriétés vendues au Canada (tous types de propriétés confondus) avait diminué de -2,6% en Mai 2020 comparativement à Mai 2019 pour rebondir à 6,5% en Juin 2020


Le Québec tire son épingle du jeu avec des prix moyens de +13,1% en comparaison à la même période en 2019


+ 8,6% pour la Colombie Britannique (Vancouver) et + 10,9% pour la Province de l’Ontario (Toronto).



Et qu’en est-il au niveau du marché actuel à Montréal ?


On pourrait qualifier le marché actuel de Montréal avec 2 mots :

Frénésie - Fébrilité.


Pour Montréal particulièrement, le marché a fait un OFF/ON magistral entre le 23 Mars et le 11 Mai 2020.


Il répond encore maintenant à des situations d’urgence d’avant COVID. Des acheteurs doivent impérativement acheter et des vendeurs doivent impérativement vendre.  L'offre de biens à vendre n'est pas suffisante sur le marché actuel pour répondre à la demande.

Les ventes en surenchères sont encore très fréquentes dans certains arrondissements de Montréal sur certains types de biens.

Mais pour combien de temps ?


On remarque également un élan très marqué des citadins vers des biens de villégiature. Le spectre d’un seconde vague de pandémie, la normalisation du télé-travail incitent-t-ils les acheteurs vers des propriétés plus grandes, au vert,  comme on le voit actuellement avec une surenchère incroyable sur les chalets à proximité de Montréal (+ de 50% de ventes en plus que l’année dernière à la même période.)


On remarque aussi que le centre ville de Montréal est actuellement déserté. Plus de 400 000 travailleurs manquants, habituellement au Centre-Ville, ils continuent de télé-travailler. Quand reviendront-ils ? L’immobilier de bureau risque de souffrir dans les mois à venir, c'est une conséquence de cette pandémie que toutes les grandes villes mondiales devront affronter.


Malgré ces incertitudes des mois à venir, on peut dire que les bases solides du marché immobilier de Montréal mitigent actuellement l’impact de la pandémie.





Quelles prévisions peut-on faire pour l’automne ? 

 

Côté acheteur, la situation économique floue va certainement forcer à ralentir naturellement certains projets d’acquisition, la confiance en l’avenir des consommateurs risque d’être altérée, les mesures mises en place par les banques au 1er Juillet 2020 risquent de limiter et resserrer certaines possibilités d’emprunt.


Côté vendeur, certains aussi devront arbitrer, vendre pour acheter mais à quel prix, vendre parce que la situation économique n'offre plus les mêmes perspectives ? Incertitude …


Le taux de chômage risque de demeurer élevé encore un certain temps et fragilise aussi bien les acheteurs que les vendeurs.


Côté marché : Le tourisme risque de tourner au ralenti encore quelques mois et les appartements Airb&b risquent d’accroitre le marché de la vente, les investisseurs ne trouvant plus la rentabilité escomptée.

Et, l’immigration économique quasi arrêtée depuis 4 mois ralentit, de fait, l’activité du marché immobilier.


Incertitude du marché à venir ?


Il est indéniable que nous traversons une crise sans précédent et l’activité sera certainement ralentie.


Une récente étude de la  SCHL (Société Canadienne Hypothèques et de Logement) anticipe un recul inédit des prix de l’immobilier au Canada (de 9 à 18%) au niveau national. Mais comme nous l’avons vu, toutes les Provinces du Canada ne se comportent pas de manière identique face à la crise. Rappelons que des milliers de kilomètres séparent Montréal de Vancouver ;-) une propriété n’a pas le même potentiel d’acheteurs dans toutes les villes du Canada ou du Québec.


Les multiples pronostics et analyses divergentes sur la situation économique à venir démontrent à quel point les perspectives sont incertaines au niveau de l’impact de cette pandémie. Ce qui est certain, c'est que cette crise sanitaire a muté en crise économique sans précédent.


Appliquer les mêmes effets possibles sur au marché actuel que les crises précédentes semble peu judicieux !


Pour Montréal, le marché immobilier est et restera probablement actif.


L’effet Post-Covid pourrait auto-réguler le marché par le principe de l’offre et la demande. 

On risque de ressentir un ré-équilibrage naturel des forces en présence : baisse des demandes et augmentation des offres.


Ce même marché pourrait alors ne plus être autant à l’avantage des vendeurs dans les mois à venir. Et certainement plus structuré pour permettre aux acheteurs d’acheter dans de meilleures conditions avec peut-être une légère correction des prix.


En résumé, si vous avez un projet immobilier cette année à Montréal. 


  • prenez le temps d’observer l’évolution de la situation avant de poser une action

  • soyez (bien) informés

  • et sachez que toute crise à ses effets positifs sur les marchés !

Je suis à votre disposition pour en discuter de vive voix 514 560 3850.


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Sylvie Rovida

Courtier immobilier résidentiel à Montréal

514-560 3850