Investissement pour un étudiant à Montréal, oui ou non ?

Montréal est en effet une des villes étudiantes par excellence, et dans le monde également, car elle se classe 6ème au niveau mondial en 2019. Une ville choisie par de nombreux étudiants de partout dans le monde : avec sa vingtaine d’entités universitaires et ses 350 000 étudiants annuels, dont 35 000 étudiants universitaires internationaux, elle caracole dans le peloton de tête depuis un bon bout de temps déjà. Il y fait bon vivre, les étudiants y trouvent des opportunités de réseautage, d’échanger avec leurs pairs, d’apprendre d’autres langues et de côtoyer d’autres cultures, bref, la liste est alléchante pour ceux qui décident d’aller y étudier.

Pourquoi investir pour un étudiant à Montréal ?

Un contexte favorable .... Effectivement, le bassin important d’étudiants présents à Montréal étant réellement une clientèle à part entière pour la location de logements (la demande est très forte), et les campus offrant des ressources très limitées en termes de résidences étudiantes, il est pertinent de se pencher sur la question.

Que ce soit pour des parents voulant effectuer un investissement immobilier pour leurs enfants dont le projet est de faire leur cursus scolaire à Montréal, ou bien pour des investisseurs voulant profiter de cette opportunité, quelles sont les étapes et éléments à considérer ?

Quel type de propriété cibler pour ce genre d’investissement ?

À moins d’investir dans un immeuble ayant directement déjà pour vocation d’être un immeuble de location aux étudiants, l’appartement en copropriété divise est la meilleure option. Effectivement, que ce soit pour y faire vivre vos enfants qui étudient à Montréal ou pour le louer à un autre étudiant, vous aurez besoin d’avoir un produit qui se ‘’gère tout seul’’ ou presque. Dans ce type de propriété en effet, l’entretien est très souvent déjà intégré et pris en charge, ce qui vous laisse l’esprit libre de votre côté, si vous êtes à l’étranger.

Un point important : ciblez un appartement dont l’aménagement sera fonctionnel avant tout, priorisez les propriétés bien entretenues et bien gérées, si possible ‘’clé-en-main’’, ou en tout cas ayant peu de rénovations majeures à effectuer (structure, toit, garage, balcons, etc..), le but étant d’avoir le moins de dépenses mensuelles possibles, à long terme également. Certaines rénovations mineures peuvent être effectuées, notamment un ‘’rafraichissement’’ de peinture : il ne vous en coûtera pas grand-chose, et reste un des meilleurs retours sur investissement en termes de rénovation de propriété.

Comment réaliser un investissement rentable ?

Justement, de bons calculs et une bonne planification seront à mettre en priorité : avec l’aide de votre courtier immobilier, assurez-vous de faire de cet investissement un investissement rentable. Choisissez bien en amont, et calculez les charges mensuelles : essayez de ne pas dépasser 150-200$/mois de ‘’frais de condo’’ (charges de de copropriété). Si vous choisissez un bien ne possédant pas d’aires communes à entretenir de type piscine, sauna, salle de gym, etc…), bref, ciblez des charges relativement basses. Un étudiant pourrait rester potentiellement dans le même appartement entre 2 ans et 8 ans, et ce type de logement pourrait se louer en moyenne entre 1000 et 1500$ par mois, voire plus en fonction du nombre de chambres et de l’emplacement de l’appartement. Et avec la montée des prix de l'immobilier à Montréal, votre investissement vous assurera une plus-value certaine à la revente.

Quels quartiers cibler ?

Ciblez les quartiers étudiants, donc particulièrement les quartiers centraux de Montréal : Centre-ville, Côte-des-neiges, Plateau Mont-Royal, Mile-end, Outremont, Rosemont. C’est en général le critère principal des étudiants, qui se déplacent pour la plupart en transport en commun, et voudront être à proximité de leur école, des services, ainsi que des stations de bus et métro.

À quoi d’autre faire bien attention ?

Choisir son locataire, si c’est le cas, est également une étape cruciale du processus, et il est important d’en considérer tous les aspects avant de se lancer. Assurez-vous d’avoir un bon premier contact avec lui, surtout à distance. Il est très important de créer une relation de confiance dès le début, puisqu’il habitera ‘’chez vous’’, et que votre objectif soit qu’il s’occupe du mieux possible de votre appartement  ;-). N’hésitez pas à préparer des documents de règlements de l’immeuble, en vous calquant sur la déclaration de copropriété, et de discuter au préalable avec lui des différentes modalités. Notons que désormais les procédures de location à distance sont particulièrement pratiques, notamment avec la signature électronique et les visites virtuelles. Demandez cependant conseil à votre courtier pour vous donner tous les détails pour garantir la solvabilité d'un futur locataire. Des outils existent.

Le neuf, une option à envisager !

Vous avez aussi l’option du neuf : en effet, beaucoup de promoteurs immobiliers proposent des projets avec des appartements (condos) qui ont été pensé pour les étudiants montréalais : bien situés, de petite taille et très fonctionnels. Un petit exemple : le projet Eli Condos, par le promoteur McGill Immobilier, situé sur la rue Ste-Catherine Est (rue principale du Centre-ville de Montréal), au croisement avec la rue Ste-Élisabeth, au cœur du Quartier des Spectacles et à quelques pas des universités du Centre-ville : Concordia, Uqam, McGill, entres autres. Un autre projet ultra-central avec 221 appartements de petites surfaces (studios et 1 chambre), c'est le projet Impéria, attenant au prestigieux cinéma Impérial conçu par la réputée firme d'architecture Provencher-Roy. Pour avoir plus d’informations sur ces deux projets ou d'autres projets d'appartements neufs à Montréal, appelez-moi au 514 560 3850.