Immobilier à l'étranger : Canada, la tentation du Québec

Sympathique interview d'été des Échos pendant mon séjour en France ...   

"Acheter de l'immobilier au  Canada pour y vivre, installer son enfant étudiant ou même pour diversifier son patrimoine immobilier locatif : les Français sont de plus en plus nombreux à franchir le pas dans cet autre grand pays d'Amérique du Nord. Les autorités consulaires recensent 80 900 de nos ressortissants, soit près du double d'il y a 10 ans et près de 3 000 à 4 000 nouveaux arrivants débarquent chaque année.

Des valeurs encore accessibles…

Au Canada, la province du Québec occupe une place part en termes d'immobilier. « A Montréal, la pierre est trois fois moins chère que dans les grandes villes canadiennes anglophones que sont Vancouver ou Toronto dont les prix se sont envolés, en raison notamment d'une forte présence d'investisseurs asiatiques. Ces derniers ont placé d'abondantes liquidités et laissés leurs logements neufs vides », explique Benjamin Guillou-Nisin, courtier en immobilier résidentiel.

« Marché en feu »

Malgré ce décalage avec les autres grandes métropoles du pays, le marché immobilier Montréalais est en plein boom. En 5 ans, la pierre s'est appréciée de 20 %. Avec leur expression imagée, les Québécois affirment que le « marché est en feu » avec une poussée importante de programmes neufs de standing en centre-ville qui dépassent 7 000 euros le m2, un niveau jamais atteint jusqu'alors.

Publiés en juin dernier, les chiffres de l'association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) pointent une hausse annuelle du prix d'une « unifamiliale » (maison) et d'un « condo » (appartement) de respectivement 5 % à 182 500 euros et 4 % à 139 000 euros. « Cela fait bien 18 mois, que le marché monte régulièrement », confirme Sylvie Rovida, courtier immobilier résidentiel.

Dans la province de Québec, la surenchère entre acheteurs est autorisée et même organisée par les professionnels. « Dans ce marché animé, il arrive souvent que les transactions se bouclent 10 à 12 % au-dessus du prix affiché. Parfois, cela peut monter à 25 %. Mieux vaut le savoir avant de faire une offre afin de se garder une marge de manoeuvre », indique Sylvie Rovida.

Le « filon » de l'investissement locatif

Pour les amateurs de placement locatif, une opération réalisée dans les villes de Québec ou de Montréal rapporte en moyenne entre 5 à 6 % par an. « Rien de supérieur à ce qui fait en France, toutefois ce genre d'initiative entre dans une stratégie de diversification internationale d'un patrimoine immobilier », indique Victor Pagès, PDG d'Altitude Realty.

La demande locative est dynamique en raison d'un bassin de population important, du faible taux de chômage, et d'une activité économique soutenue. « Le contexte actuel s'y prête bien. Dans un marché immobilier en progression continue, les biens sont susceptibles de se valoriser sur une longue période », indique Victor Pagès. Pour une mise de fonds de 135 000 euros, les investisseurs ont le choix entre un seul appartement dans une tour ou un petit immeuble de rapport plus excentré de deux, trois lots ou plus. Pour ceux qui seraient tentés de doper la rentabilité de leur location avec des nuitées de type Airbnb, il faut savoir que la municipalité de Montréal interdit depuis peu, cette activité en centre-ville.

Frais et taxes

A l'instar des Etats-Unis, les transactions se réalisent majoritairement via un courtier en immobilier qui va défendre vos intérêt face aux vendeur. « Il est important de savoir que c'est toujours le vendeur qui paie ses frais. Les représentants  respectifs de l'acheteur et du vendeur se partagent la commission. Attention car certains intermédiaires profitent de la méconnaissance des acheteurs français dans ce domaine pour leur facturer des honoraires ce qui est abusif », insiste Benjamin Guillou-Nisin.

Comme partout un achat immobilier génère des frais. « D'abord, il faut s'acquitter des honoraires du notaire canadien d'ordre de 600 à 1 000 euros », précise Lucie Bourbeau, notaire chez Pro-Conseils Inc. « Ensuite, s'ajoute la taxe de « Bienvenue » qui équivaut aux droits de mutation en France », poursuit cette dernière. Acquittée une seule fois par tout nouveau propriétaire immobilier, elle avoisine 2 % du montant du bien. Ainsi pour un bien d'une valeur de 240 000 euros, elle s'élève à 2 530 euros. Il ne faut pas oublier de prévoir les impôts locaux annuels que sont les taxes dites « scolaire » et « municipale », de l'ordre de 1 à 1,2 % de la valeur du bien.

35 % d'apport personnel

Emprunter au Canada est un scénario réaliste avec des taux de l'ordre de 2,80 à 3 %. L'endettement se réalise avec un crédit hypothécaire à taux révisable. « Ce taux est généralement figé pendant une période de 1 à 5 ans puis il est réactualisé au terme selon le niveau du marché », ajoute Victor Pagès. « Pour avoir un bon dossier et rassurer le vendeur, mieux vaudra lui présenter une lettre de pré-approbation de sa future banque prêteuse. Cela joue en votre faveur et donner de la crédibilité à votre offre », précise Aminata Fall, conseillère pour les nouveaux arrivants à la Banque Desjardins. A savoir : La loi stipule que pour les non-résidents, l'apport personnel doit être d'au moins 35 % du montant de la transaction. En revanche pour les étrangers installées avec un visa de résident au Canada, cette mise de fonds passe à 20 %."