Contexte d’utilisation du formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble

(Mise à jour de l'article paru le 18 septembre 2012)

Depuis le 1^er juillet 2012, le nouveau formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble doit être utilisé dans le cadre de la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, incluant un immeuble détenu en copropriété divise ou par indivision. Au moment de la prise d’un contrat de courtage, le courtier doit remplir ce formulaire avec le vendeur et le lui faire signer. C’est une question de transparence et de protection des intérêts des parties à la transaction, ainsi que du courtier. Le vendeur devra y inscrire les informations au meilleur de sa connaissance, le formulaire n’exigeant pas du vendeur qu’il déclare ce qu’il ne connait pas.

Dans le cas d’un vendeur, personne morale, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est fortement recommandé, puisqu’il contient certaines informations sur l’immeuble qui sont essentielles à la rédaction d’une promesse d’achat, telles que la nature des services en alimentation d’eau et des services d’égouts. Il est suggéré d’obtenir du vendeur, à tout le moins, les informations touchant les sections qui en font mention. Pensons, par exemple, aux institutions financières, lors de la reprise d’un immeuble ou encore aux différents promoteurs immobiliers agissant à travers une compagnie qui ont besoin de ces informations pour vendre un immeuble.

En ce qui concerne les fiducies, une attention particulière doit y être apportée afin de déterminer s’il y a lieu d’utiliser ou non le formulaire de déclarations du vendeur. Cela dépendra de la nature du patrimoine en cause. Dans le cas d’une succession, ce formulaire est toujours obligatoire.

Au meilleur de la connaissance du vendeur

Le vendeur doit répondre, bien entendu, selon sa connaissance de l’état de l’immeuble, en apportant les précisions qui s’imposent au besoin et en fournissant tous les documents qu’il a en sa possession relativement à ses déclarations. S’il y a des éléments pour lesquels il n’a aucune connaissance ou pour lesquels il ne peut répondre, une mention en précisant la raison pourra être faite à la clause D-14 du formulaire, sous la rubrique « Précisions et améliorations importantes à l’immeuble ».

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est un excellent outil pour aider les courtiers et les dirigeants d’agence à répondre à leur obligation de vérification et leur permettre de découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement l’une ou l’autre des parties. Par ailleurs, ce formulaire ne doit pas être considéré comme le seul moyen de remplir cette obligation. Le courtier devra quand même faire d’autres recherches et les vérifications qui s’avèrent possibles afin de toujours être en mesure de démontrer l’exactitude des renseignements qu’il fournit au public et aux autres courtiers.

Lors de la signature du contrat de courtage

Lors de la signature d’un contrat de courtage, pourquoi ne pas commencer par recueillir l’information requise pour remplir le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Il est possible que dans les déclarations faites par le vendeur il y ait des éléments qui pourraient modifier l’opinion que vous vous êtes faite de la valeur marchande de la propriété ou de la mise en marché que vous prévoyez faire.

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble doit être rempli conjointement avec le courtier, car il s’agit des obligations de vérification qui lui sont dévolues. Sa présence est donc d’une grande importance lorsque le vendeur donne ses réponses. Cela lui permettra de creuser davantage certaines questions sur des éléments contenus au formulaire.

Exceptionnellement, il peut arriver que le vendeur refuse de répondre aux questions du formulaire bien qu’il ait la connaissance de certains éléments, et ce, simplement parce qu’il ne veut faire aucune déclaration sur l’immeuble. Si le vendeur refuse de remplir et de signer le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble ou s’il indique sur ce formulaire « Je refuse de remplir le formulaire » tout en le signant (ce qui équivaut au même résultat), le courtier ne peut tout simplement pas conclure ni signer de contrat de courtage avec celui-ci.

En effet, toute déclaration du vendeur sur l’immeuble et pertinente à la transaction constitue l’une des mentions obligatoires que doit indiquer le contrat de courtage relatif à un immeuble résidentiel, selon l’article 17(8) du Règlement sur les contrats et formulaires entré en vigueur le 1^er juillet 2012. Le courtier contrevenant à cette règle pourrait faire l’objet d’une plainte disciplinaire, en plus de s’exposer à ne pas pouvoir réclamer de rétribution en vertu de son contrat de courtage (article 20 du Règlement sur les contrats et formulaires).

Lors de la transaction

Le formulaire de déclarations du vendeur ayant été porté à la connaissance de l’acheteur sera annexé et identifié à la clause 13.1 de la promesse d’achat. Comme tout document faisant partie intégrante de cette promesse d’achat, le formulaire de déclarations du vendeur et tous les documents s’y rattachant devront être transmis au prêteur hypothécaire afin qu’il puisse déterminer en toute connaissance les modalités du prêt qu’il pourra consentir à l’acheteur. Ce formulaire sera également remis à tout inspecteur qui en fera la demande.

Contrats de courtage – Vente signés depuis le 1^er juillet 2012

En ce qui concerne les contrats de courtage signés depuis le 1^er juillet 2012, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est une annexe obligatoire indissociable de ces nouveaux contrats de courtage. Le courtier doit le remplir conjointement avec le propriétaire et lui faire signer au moment de la prise de tout nouveau Contrat de courtage – Vente obligatoire.

Promesses d’achat signées depuis le 1^er juillet 2012

Toutes nouvelles promesses d’achat signées depuis le 1^er juillet 2012 doivent être complétées par le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, peu importe s’il s’agit d’un immeuble dont la mise en marché est faite en fonction d’un contrat de courtage signé avant ou après le 1^er juillet 2012. Toutefois, dans le cas où le vendeur, dont le contrat de courtage a été conclu avant le 1^erjuillet 2012, a fourni ses déclarations sur l’immeuble avec l’ancien formulaire de DV, le courtier doit informer les acheteurs que certaines déclarations essentielles que doit fournir le vendeur sont manquantes dans l’ancien formulaire DV. Ces déclarations doivent être obtenues en demandant au vendeur de remplir un nouveau formulaire DV ou de fournir autrement par écrit ces nouvelles déclarations (clauses D2.4, D2.6, D2.7, D.8.6, D8.7 et D.13.9). À défaut de pouvoir les obtenir avant de remplir la promesse d’achat, il est aussi possible d’en faire une condition à la clause 9.1 (afin d’obtenir et de vérifier le nouveau formulaire DV) ou 12.1 de la Promesse d’achat (afin d’obtenir et de vérifier les déclarations manquantes seulement), selon le cas. Tout comme pour le nouveau formulaire de contrat de courtage, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est une annexe obligatoire indissociable de la promesse d’achat à laquelle elle doit être liée par la clause 13.1.

Conclusion

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, qui est maintenant obligatoire, est une plus-value qu’offrent les courtiers immobiliers pour la protection des intérêts de leurs clients, en minimisant les risques de poursuites pour les vendeurs et en permettant aux acheteurs de transiger avec une meilleure connaissance de l’état de l’immeuble convoité. C’est aussi une protection pour tous les courtiers qui ont l’obligation de vérification et de divulgation des renseignements qu’ils fournissent au public concernant l’immeuble, et pour lequel ils ont la responsabilité de la mise en marché.

Source OACIQ