Bilan immobilier Montréal 2020 et prévisions 2021
01 jan. 2021
Le temps est au bilan de cette année 2020 riche en rebondissements, et notamment sur le marché immobilier.
Quel a été l’impact de la pandémie, et surtout, que prévoit-on pour cette nouvelle année dans le secteur de l’habitation ?
Le bilan de l’APCIQ (Association Professionnelle des Courtiers Immobiliers du Québec) est tombé, on vous le dévoile ici.
Un marché résilient en 2020
Nous constatons en premier lieu que malgré la crise qui a durement frappé cette année, le marché immobilier est resté résilient : En effet, on constate une hausse des ventes résidentielles (revente) au Québec (110 000, c’est 14% de plus que 2019. Ce fut même un record absolu.
Et ce même avec un volume de ventes en forte diminution avec l’arrêt complet des activités de courtage immobilier sur quelques mois.
D’un autre côté, une montée des prix record pour 2020, +17% à Montréal dans certains secteurs prisés. On constate également une forte augmentation des ventes de propriétés haut de gamme. Certains facteurs économiques ont beaucoup joué dans cette résilience de marché, notamment le faible taux d’intérêt, les mesures d’aide gouvernementales, et la volatilité des marchés financiers faisant en sorte que l’immobilier est encore plus perçu comme une valeur refuge.
Le marché a donc relativement bien absorbé le choc de récession post-pandémie. Un ralentissement est cependant à prévoir qui pourrait profiter aux acheteurs qui subissent un marché de vendeur hyperactif puis déjà quelques années consécutives. On ne basculera toutefois pas entièrement vers un « marché d’acheteur », la pénurie d’inscriptions se maintiendra en 2021, On parle de 20 à 30% en moins par rapport à l’année d’avant.
On tendra davantage vers un certain équilibre des conditions de marché, les délais de vente seront moins courts, et les acheteurs devraient pouvoir se positionner avec plus de tranquillité. L’augmentation des prix sera beaucoup plus lente également, par exemple pour les unifamiliales qui seront les favorites, on anticipe une hausse de seulement 5 à 7% du prix médian. Les condos quant à eux, seront délaissés et leurs prix pourraient baisser d’environ 2%.
A ce propos, au niveau comportemental, c’est-à-dire des préférences des acheteurs quant à leur future propriété, il n’est pas une surprise de constater que ceux-ci se tournent davantage vers des maisons plutôt que des condos, et cherchent à s’éloigner plutôt que de rester dans les épicentres des grandes villes. En effet, le facteur de l’emplacement n’est désormais plus en haut de la liste, la plupart d’entre eux étant en télétravail. La qualité de vie prime, c’est un fait, et les grands espaces, les espaces extérieurs et la tranquillité du voisinage sont désormais des priorités. On constate donc une augmentation des ventes en périphérie de Montréal contrairement aux secteurs centraux, et également dans les régions alentour. Par ailleurs, le marché de la revente est privilégié par les acheteurs et le sera encore plus par rapport à la construction neuve. Les prix étant plus accessibles et cet élément sera encore plus d’actualité l’année prochaine de par la hausse des coûts de construction. Les mises en chantier seront donc réduites.
On prévoit aussi une reprise de confiance des ménages, et le taux d’intérêt restant bas et stable, l’économie reprendra son activité.
Cependant, avec l’attitude plus stricte des prêteurs financiers et les programmes de soutien du gouvernement moins généreux et plus sélectifs, doublés d’une croissance plus ralentie de l’emploi, le rebond de la croissance économique devrait être timide.
Au final, on constate que cette crise, au niveau immobilier, a creusé l’écart entres les premiers acheteurs et les acheteurs expérimentés : en d’autres termes, elle a contribué à davantage détériorer le pouvoir d’achat des ménages à revenu moyen, des plus jeunes et des moins bien nantis, et a fait en sorte que les acheteurs les mieux nantis et les plus expérimentés cherchant des opportunités de marché soient favorisés. Selon un sondage de la firme Léger (octobre 2020), même si un quart des ménages prévoit d’acheter d’ici 2025, dont une forte hausse des milléniaux parmi eux (18-34 ans), 40% d’entre eux ont été très affectés financièrement par la pandémie et disent vouloir reporter leur projet. La montée des prix qui se pérennise (au ralenti, il est vrai) n’aidera pas forcément non plus. L’enjeu pour 2021 va donc de ne pas compromettre entièrement l’accession à la propriété…
Le marché reprendra son souffle en 2021 (sources APCIQ)
• Le nombre de ventes sera en baisse, mais l’activité demeurera forte;
• Les conditions de marché demeureront favorables aux vendeurs bien qu’une hausse de propriétés remises sur le marché soit attendue avec la fin des programmes de soutien gouvernementaux, de même que la fin des reports de paiements hypothécaires octroyés par les banques;
• Le très faible niveau d’inscriptions dans plusieurs marchés, notamment dans les agglomérations en périphérie de la RMR de Montréal limiteront la progression des ventes;
• Les prix continueront de connaître une pression à la hausse, bien que beaucoup plus modérée qu’en 2020;
• Les conditions de surchauffe et de surenchère faibliront dans la RMR de Montréal, offrant plus de confort aux acheteurs grâce à l’atténuation des situations d’offres multiples, en particulier sur l’île (copropriété et plex);
• Les unifamiliales continueront d’être la catégorie de propriété la plus recherchée;
• Le marché de la résidence secondaire demeurera actif malgré la pénurie d’offre;
• Le marché des résidences intergénérationnelles continuera d’être serré malgré la concurrence avec le marché du plex en banlieue de Montréal.
• Québec continuera d’offrir une activité soutenue et un resserrement supplémentaire de ses conditions de marché à la faveur des vendeurs.
En conclusion, après la surchauffe de 2019-2020 avec sa fameuse surenchère (et ses risques de surévaluation), 2021 sera définitivement une année plus calme en immobilier, au grand soulagement de certains.
Le marché reprendra son souffle, et pour le reste, l’avenir nous le dira !
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SOURCE : APCIQ, conférence Fenêtres sur le marché
